一套房子，两次抵押，谁享有优先受偿权？
1970-01-01
山东鲁有律师事务所王志忠、李若男（15098873412）
借款人将房产抵押给一银行办理贷款后，又将该房产抵押给其他银行办理贷款，在借款人无力偿还借款时，哪个银行享有优先受偿权呢？优先受偿权实现的先后顺序是怎样的？
2023年2月27日，被告借款人耿某、共同债务人王某与原告高青B银行签订借款合同一份，约定借款金额为53000.00元。同日，被告耿某、王某作为抵押人与原告高青B银行签订抵押合同一份，用位于高青县的某处房产提供抵押担保，并办理了抵押登记，抵押方式为一般抵押二次登记。合同签订后，原告高青B银行向被告耿某、王某发放借款，借款到期后，被告拒不履行还款义务。原告高青B银行请求法院依法判令被告耿某、王某偿还借款本金53000.00元及利息3142.36元（利息截至日2024年2月20日），本息合计56142.36元及至该笔贷款本息清偿日利息；对抵押物依法进行拍卖，变卖所得价款优先受偿；诉讼费、保全费用由被告承担。法院经审理认为，耿某、王某与高青B银行签订的借款合同系各方当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。双方当事人应当按照合同约定全面履行自己的义务。高青B银行已经依约发放贷款，耿某、王某未按照合同约定期限偿还借款本息，构成违约。因此，原告高青B银行要求被告耿某、王某偿还借款本金及利息的诉讼请求，法院予以支持。耿某、王某用位于高青县某处房地产进行抵押，并进行了抵押登记，抵押权依法设立。因该抵押房产除向高青B银行抵押外，先于高青B银行登记的抵押权人还有他人，根据《中华人民共和国民法典》第四百一十四条的规定，同一财产向两个以上债权人抵押的，拍卖、变卖抵押财产所得的价款依照下列规定清偿：抵押权已经登记的，按照登记的时间先后确定清偿顺序。故，高青B银行有权对耿某、王某抵押房产经依法拍卖、变卖后所得价款在先抵押权人的抵押担保债权之后的余额享有优先受偿权。法院判决：一、被告耿某、王某于本判决生效之日起十日内偿还原告高青B银行借款本金53000.00元及利息3142.36元（利息截至2024年2月20日，以后利息以剩余借款本金为基数计算至本息清偿之日）；二、被告耿某、王某未按照本判决履行付款义务的，原告高青B银行可以与被告耿某、王某协议以担保财产[高青县xxx]的房屋折价或者以拍卖、变卖该担保财产所得的价款，在先抵押权人的抵押担保债权之后的余额享有优先受偿权。实践中，房屋已经办理一次抵押登记，在借款余额未超过抵押物价值一定比例等符合金融机构其他借款要求的前提下，借款人再次将该房屋作为抵押物向金融机构申请贷款，构成了二次抵押。一般情况下，相比第一次抵押贷款，第二次抵押贷款利率相对较高、额度较小，但是为那些已经有一笔贷款仍需要资金的借款人提供了资金获取的渠道，同时，金融机构为了完成一定业务量，现实中也促成了不少二次抵押贷款的情形。房屋无论是第一次抵押，还是第二次抵押，抵押权人是否享有优先受偿权，需要审查抵押权是否依法设立。民法典规定，不动产抵押以登记为生效要件。因此，以房屋进行抵押的，需要在抵押合同签订后向房屋管理部门申请办理房地产抵押登记手续，抵押权才能依法设立。债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，抵押权人可以与抵押人协议以抵押财产折价或者以拍卖、变卖该财产所得的价款优先受偿。同一房屋向两个以上债权人做抵押担保的，拍卖、变卖抵押物所得的价款要按一定的顺序进行清偿。抵押权未登记的，按照债权比例清偿，抵押权已经登记的先于未登记的受偿。如果两个抵押权均已登记，则按照登记的时间先后确定清偿顺序。具体到本案，耿某、王某用位于高青县某处房产进行抵押，向高青A银行申请贷款，并办理了抵押登记，后又用该房产向高青B银行申请贷款，也办理了抵押登记。现第二顺序抵押人B银行请求就拍卖、变卖该房产所得的价款优先受偿，只能在第一顺序抵押权人的抵押担保债权之后的余额享有优先受偿权。
《中华人民共和国民法典》第四百零二条 以本法第三百九十五条第一款第一项至第三项规定的财产或者第五项规定的正在建造的建筑物抵押的，应当办理抵押登记。抵押权自登记时设立。
第四百一十四条 同一财产向两个以上债权人抵押的，拍卖、变卖抵押财产所得的价款依照下列规定清偿：
（一）抵押权已经登记的，按照登记的时间先后确定清偿顺序；
（二）抵押权已经登记的先于未登记的受偿；
（三）抵押权未登记的，按照债权比例清偿。
其他可以登记的担保物权，清偿顺序参照适用前款规定。
转自山东高法公众号