山东鲁有律师事务所王志忠、李佳欣（13256163520）
我国法律规定，某些民事案件只能由特定的人民法院管辖，当事人不得协议变更管辖法院，这就是我们常说的专属管辖。实践中，涉及不动产专属管辖的案件较为常见。有哪些常见类型案件属于不动产专属管辖？海淀法院法官通过三个案例，就不动产专属管辖常见问题进行解答。
政策性房屋买卖合同纠纷
如何确定管辖
李某从北京市某开发商处购买了位于北京市某区的经济适用房，签订了《经济适用房购房合同》，并支付了购房款。实际入住该房屋后，发现房屋下水、墙面、地板等均有不同程度的质量问题。李某多次与开发商沟通房屋修复问题，但均未达成解决方案。李某认为开发商违约，以房屋买卖合同纠纷为由向被告住所地北京市海淀区法院提起诉讼。
海淀区法院经审查认为，政策性房屋买卖合同纠纷应按照不动产纠纷确定管辖，经济适用房属于政策性房屋，涉案房屋位于某区，故海淀区法院对本案没有管辖权，建议当事人按照民事诉讼法相关规定向有管辖权的法院提起诉讼。
法官说法：
根据《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第二十八条第二款的规定，政策性房屋买卖合同纠纷按照不动产纠纷确定管辖。经济适用房是指根据国家经济适用住房建设计划安排建设的住宅。经济适用房买卖合同属于政策性房屋买卖合同的一种，除此之外，政策性房屋买卖合同还包括两限房、自住性商品房、廉租房、共有产权房、优惠价房、单位自管房、军产房、小产权房、农村房屋及公租房等享受国家税收、福利、政策优惠等条件的房屋以及农村集体土地上的房屋。在此提醒，普通商品房买卖合同纠纷应按照一般管辖规定确定管辖法院。当事人之间就管辖有约定的从约定，无约定的应按照被告住所地或合同履行地确定管辖。
不动产分割纠纷
如何确定管辖
张甲与张乙是亲兄妹。张甲与张乙父母分别去世后，遗留有位于北京市某区的一套房屋。张甲、张乙因继承房产发生争议，张甲以继承纠纷为由，向其父母户籍地的海淀区法院提起诉讼。后经海淀区法院审理判决，张甲、张乙分别继承涉案房屋50%的份额。现双方想要对共有房产进行分割，因无法协商一致，张甲以共有物分割为由，再次向海淀区法院提起诉讼。
海淀区法院经审查认为，本案属于不动产分割引发的纠纷，因不动产的分割引起的物权纠纷应由不动产所在地法院管辖，涉案房屋位于某区，故海淀区法院无管辖权，建议当事人按照民事诉讼法相关规定向有管辖权的法院提起诉讼。
法官说法：
根据《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第二十八条第一款的规定，因不动产的权利确认、分割、相邻关系等引起的物权纠纷由不动产所在地法院管辖。涉及房产权利确认、分割，均应以不动产所在地确定管辖法院。需要提醒的是，实践中，离婚后财产纠纷、分家析产纠纷等案件均有可能涉及房屋等不动产的分配及权属问题，但前述纠纷均属于婚姻家庭纠纷，不适用不动产专属管辖，需要按照被告住所地确定管辖法院。
建设工程施工合同纠纷
如何确定管辖
承包人金丰公司与发包人兴辉公司签订《建设工程施工合同》，合同约定由金丰公司就河北省张家口市某小区内雨污水排水系统及道路进行施工改造。合同中争议解决条款约定，发生争议由合同签订地法院管辖，合同第一页写明合同签订地为北京市海淀区。合同签订后，金丰公司进场施工，兴辉公司陆续向金丰公司支付部分工程款。工程竣工验收后，金丰公司多次催要剩余工程款，但兴辉公司却拒绝支付剩余工程款项。金丰公司认为，兴辉公司的行为严重违反合同约定，故依据合同中的管辖条款，向合同签订地北京市海淀区法院提起诉讼。
海淀区法院经审查认为，本案属于建设工程施工合同纠纷，应按照不动产纠纷确定管辖，工程所在地位于西安，故海淀区法院对本案没有管辖权，建议当事人按照民事诉讼法相关规定向有管辖权的法院提起诉讼。
法官说法：
我国民事诉讼法第三十四条规定，因不动产纠纷提起的诉讼，由不动产所在地人民法院管辖。《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第二十八条第二款规定，建设工程施工合同纠纷按照不动产纠纷确定管辖。建设工程合同包括工程施工、分包、勘察、设计合同等合同类型，具有建设工程施工性质的合同适用不动产专属管辖，而如双方当事人仅因工程勘察或者工程设计合同引发纠纷，仍然要根据一般管辖原则确定管辖法院。需要注意的是，当事人不能通过协议方式变更管辖法院，协议管辖违反级别管辖和专属管辖规定的无效。