如何判定合同中不需要履行的虚假条款？

（王志忠律师：15954113266）

裁判要旨

      1.双方合同中，关于“首付款62,000元”的条款内容，根据双方的意思表示，为不需要真实履行的虚假条款。      2.在履行合同过程中，当事人为合同中约定不明的事项发生争议，双方经协商达成协议并继续履行，但达成的协议并未明确该争议系因哪一方的违约所致，对此可以判断为双方均未构成违约。      3.根据《中华人民共和国担保法》第三十一条的规定，保证人承担保证责任后，有权向债务人追偿。

裁判文书

贵州省铜仁市中级人民法院
民事判决书

（2020）黔06民终31号

      上诉人（原审原告、反诉被告）：晏某某，男。      被上诉人（原审被告、反诉原告）：铜仁市祺霖房地产开发有限公司。      上诉人晏某某因与被上诉人铜仁市祺霖房地产开发有限公司（以下简称祺霖公司）商品房销售合同纠纷一案，不服贵州省铜仁市碧江区人民法院（2019）黔0602民初2656号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年1月16日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。      晏某某上诉请求：1．依法改判祺霖公司支付晏某某违约金11,811元（310,000元×3÷10000×127天）；2．依法判决双方继续履行《商品房买卖合同》；3．由祺霖公司承担案件诉讼费。事实及理由：1．一审对违约金的计算错误。应当以已付款310,000元为基数，同时以《商品房买卖合同》第十三条的约定，对已付款310,000元，按日万分之三标准计算违约金。2．本案不符合合同解除的条件。根据《合同法》第九十四条的规定，只有买受人延迟付款，出卖人才有权解除合同。而在本案中，买受人晏某某已履行了双方《商品房买卖合同》约定的所有义务。      被上诉人祺霖公司未作二审书面答辩。      晏某某向一审法院起诉请求：1．判决祺霖公司支付晏某某违约金12,073元；2．案件受理费由祺霖公司负担。      祺霖公司向一审法院反诉请求：1．判决解除双方签订的《商品房买卖合同》；2．本诉和反诉案件受理费由晏某某负担。      一审法院认定事实：（一）2016年7月21日，晏某某与祺霖公司签订《商品房买卖合同》，购买位于庆泰苑住宅小区4栋1单元3层1-3-3号房屋，并约定交房时间为2016年12月31日。此后，因本案所涉商品房的实际面积与合同约定面积有误差，晏某某与祺霖公司进行协商，但一直未果。2017年7月18日，在协商一致后，晏某某与祺霖公司办理交接手续。      （二）铜仁市住房公积金中心于2017年3月13日向晏某某发放贷款270,000元，用于购买上述商品房。祺霖公司与铜仁市住房公积金中心签订《铜仁市住房公积金在建房抵押贷款合作协议书》。铜仁市住房公积金中心以晏某某逾期5次未偿还贷款本息为由，于2018年3月20日向祺霖公司送达《晏某某贷款逾期催收通知书》，要其承担保证责任。祺霖公司在调查后认为晏某某无偿还贷款能力，遂于2018年5月3日向铜仁市住房公积金中心提出《关于动用在建房履约保证金偿还晏某某公积金贷款本息的申请》。同年5月21日，祺霖公司代晏某某偿还剩余贷款本息236,573.79元。此后，祺霖公司通过邮寄方式向晏某某送达《通知书》，要其在2018年9月1日前偿还代为支付的剩余贷款本息236,573.79元，如未在规定时间内支付则解除双方签订的《商品房买卖合同》。晏某某在收到《通知书》后，一直未履行。      一审法院认为：（一）双方签订的《商品房买卖合同》是双方真实意思表示，合同内容未违反国家强制性法律规定，该合同合法有效。祺霖公司未按约定时间向晏某某交付商品房，构成违约，应当承担违约责任。在庭审中，祺霖公司提出因房屋的实际面积与合同约定面积有误差，双方一直在协商中，不存在违约事实的辩解理由，经查，该理由不属于法定的免除违约责任的条件，且晏某某也未免除其违约责任，该辩解理由不能成立，不予采纳。晏某某要求祺霖公司支付违约金的诉讼请求部分成立，予以部分支持。晏某某经祺霖公司催告后，未在合理期限内继续履行合同义务，故应当视为其不再履行合同，且在庭审中也未明确表示是否要继续履行合同。根据双方在《商品房买卖合同》中的约定，其违约金的计算方式为62,000元（已付款）×1÷10000×127天=787.4元。      （二）关于祺霖公司提出反诉要求解除《商品房买卖合同》的诉讼请求，经查，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条第一款“根据《合同法》第九十四条的规定，出卖人迟延交付房屋或者买受人迟延支付购房款，经催告后在三个月的合理期限内仍未履行，当事人一方请求解除合同的，应予支持，但当事人另有约定的除外。”的规定，晏某某经催告后在三个月的合理期限内仍未履行支付代偿款，也未提供双方当事人另有约定的相关证据，故祺霖公司要求解除合同的诉讼请求，合法有据，予以支持。（三）关于晏某某提出其对动用在建房履约保证金偿还公积金贷款本息有异议的辩解理由，该理由与本案处理无关联性，该辩解理由不予采纳。      一审法院依照《中华人民共和国合同法》第十条第一款、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第一款、第一百五十九条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条第一款的规定判决：一、祺霖公司支付晏某某违约金787.4元；二、解除祺霖公司与晏某某签订的《商品房买卖合同》；三、驳回晏某某的其它诉讼请求。上述给付事项，限于判决生效后十五日内履行。案件受理费减半收取51元，由晏某某负担；反诉案件受理费减半收取51元，由晏某某负担。      在二审中，双方未提交新的证据。本院对一审法院认定的事实予以确认。      同时，经询问当事人，双方均认可以下事实：2016年7月21日双方签订《商品房买卖合同》时，争议房屋为现房；合同中关于“首付款62,000元”的内容，系双方口头约定的不需要履行条款，也未实际履行；在双方对房屋面积及价款发生争议，经协商达成合意并交房时，晏某某按该合意补交了购房款688元。对双方认可的前述事实，本院予以认定。      另外，经本院询问，晏某某称其除了支付公积金贷款外，还实际支付部分款项及归还部分公积金贷款；祺霖公司陈述，除公积金贷款外，晏某某实际支付给祺霖公司的款项初步核定为19,277元，但是具体要以晏某某提交的收据为准；晏某某所称的维修基金4,300元、契税4,700元，是晏某某分别交到住建局和税务局的，并非向祺霖公司支付。本院认为，由于晏某某在一、二审中均未提供支付的票据凭证，故对晏某某向祺霖公司实际支付款项金额的问题，不作为本案事实认定范围；对该问题，双方可另行解决。      根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条“第二审人民法院应当对上诉请求的有关事实和适用法律进行审查。”的规定，结合双方诉辩主张及理由，本院归纳本案二审争议焦点为：1.祺霖公司是否应当承担支付12,073元违约金的责任；2.祺霖公司请求解除合同是否符合法律的规定。      本院认为：（一）关于“祺霖公司是否应当承担支付12,073元违约金责任”的问题。经查，一审在认定事实部分，虽未认定“晏某某支付购房首付款62,000元”，然而在判决书说理的“违约金计算”部分，有“62,000元已付款”的表述，该表述缺乏证据支撑，二审予以纠正；同时，二审已查明合同中关于“首付款62,000元”的内容是双方约定的不履行条款，且也未实际履行。根据本案事实，晏某某所购房屋为现房，双方对交易的部分重要事项未写入书面合同，后双方为房屋的具体面积和价款问题发生分歧，祺霖公司未在合同约定的2017年3月13日交房，至2017年7月18日双方达成合意，根据该合意晏某某补交688元房款，祺霖公司向晏某某交房。由于双方对交易的部分重要事项未写入书面合同，后双方因房屋面积及价款发生分歧致祺霖公司未交房，然而双方在对该分歧达成合意并补交房款和交付房屋时，对在分歧所涉问题中各自是否存在违约及承担违约责任问题并未作书面约定。因而，一审关于“祺霖公司延期交房构成违约”的认定，缺乏依据。晏某某所持“祺霖公司应当承担12,073元延期交房违约金”的上诉理由，不能成立。鉴于祺霖公司对一审法院判令其承担787.4元违约金的裁判结果并未提出上诉，表明其对该裁判内容的认可，对此可从其自愿；故二审对一审法院关于该问题的裁判结果，予以维持。      （二）关于“祺霖公司请求解除合同是否符合法律规定”的问题。本案的基本事实是，经祺霖公司提供担保，晏某某在铜仁市住房公积金中心贷款270,000元，用于向祺霖公司支付购房款，因晏某某未按期偿还公积金贷款，祺霖公司偿还晏某某所欠剩余贷款本息236 573.79元，祺霖公司向晏某某发出书面通知书，告知晏某某偿还代为支付的该款、逾期未偿还将解除合同，晏某某收到通知后并未偿还。由于本案房屋买卖交易，是以公积金贷款作为购房款、开发商提供相应担保的方式进行，因而，按期偿还公积金贷款是购房人应当履行的合同义务；在开发商代为偿还后，购房人应当向开发商偿还。在本案中，晏某某未按期偿还公积金贷款以及未向祺霖公司偿还代为偿还的公积金贷款剩余本息236,573.79元，此消极行为系对双方交易合同关系主要义务的不履行，且经对方催告后仍不履行。该情形，符合《中华人民共和国合同法》第九十四条第三项“当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行”之合同解除条件。因而，一审法院根据祺霖公司的反诉请求，判决解除双方签订的《商品房买卖合同》，并无不当。对此二审予以维持。晏某某所持“自己已履行全部合同义务，双方合同应当继续履行”的上诉理由，不能成立。      综上所述，上诉人晏某某的上诉请求不能成立，应予驳回；一审法院认定的主要事实清楚，处理结果正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：      驳回上诉，维持原判。      二审案件受理费76元，由上诉人晏某某负担。      本判决为终审判决。

审  判  长　　　唐正洪

审  判  员　　　张金勇

审  判  员　　　熊亚飞

二〇二〇年三月十八日

法官助理　　　翁寿炳

书  记  员　　　翁寿炳