一、违约的认定

1.有无违约一般按照有约定按约定（主要看商品房买卖合同）商品房买卖合同签订时购房者要仔细看合同相关条款。

2.没有约定按照法律规定。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第18条“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：(一)商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限;(二)商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日;(三)商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。

二、违约金计算

1.有约定的按照约定。按照合同双方约定进行计算。有的合同约定逾期办证的违约承担方式为解除合同退购房款，该约定购房者主张违约金法院一般不支持。

2.合同没有约定或者约定不明。根据《第八次全国法院民商事审判工作会议（民事部分）纪要》第18条规定合同没有约定违约责任或者损失数额难以确定的，可参照《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第29条规定，即按照年利率6%计算。