一、【何谓一房多卖】

一房多卖，也叫一房数卖，是指出卖人在签订房屋买卖合同后又将同一房屋出卖给他人。由于房价的变化，出卖人抵挡不住高房价的诱惑，或因其他原因，为谋取不正当利益，将同一套房子出卖给多个买受人，近几年来此类案件的数量呈现出持续上涨的趋势。那么一房多卖合同的合同效力、物权归属及法律后果是如何规定的？

二、【一房多卖的合同效力】

《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第十五条规定：“出卖人就同一标的物订立多重买卖合同，合同均不具有合同法第五十二条规定的无效情形，买受人因不能按照合同约定取得标的物所有权，请求追究出卖人违约责任的，人民法院应予支持。”

根据以上规定，在一房多卖的情况下，只要每个买卖合同都不具有合同法第五十二条规定的无效情形，则数个买卖合同均是有效的。

如司法解释规定：“买受人以出卖人与第三人恶意串通，另行订立商品房买卖合同并将房屋交付使用，导致其无法取得房屋为由，请求确认出卖人与第三人订立的商品房买卖合同无效的，应予支持。”此即符合《中华人民共和国合同法》第五十二条第（二）款规定的无效情形，恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益，故出卖人与第三人订立的商品房买卖合同无效。

值得一提的是，此处的“恶意串通”指恶意并患通，两个条件必须同时存在，在仅有恶意并未串通的情况下，不能当然认定买卖合同无效。恶意，是指明知一个行为会给对方造成损害的结果，而希望这种结果的发生或者是放任这种结果的发生。

举例：甲与乙签订了房屋买卖合同，约定甲将房屋A以100万的价格卖给乙，合同成立并生效。后丙知道此事，也想购买甲的房屋，便出价120万，甲便与丙又订立了房屋买卖合同并实际交付登记。此时，仅认定丙存在“恶意”，但并不具有与甲串通的情节，故甲与丙的房屋买卖合同有效。因甲不能再向乙交付房屋，无法履行合同，应向乙承担违约责任。

当然，合同有效的前提是出卖人对房屋有权处分，如果无权处分则涉及另一法律关系，需另当别论。

三、【一房多卖的物权归属】

法律及司法解释并未规定不动产多重买卖的确权顺位。2016年，最高人民法院发布了《第八次全国法院民事商事审判工作会议（民事部分）纪要》，对不动产一房多卖作了如下规定：审理一房数卖纠纷案件时，如果数份合同均有效且买受人均要求履行合同的，一般应按照已经办理房屋所有权变更登记、合法占有房屋以及合同履行情况、买卖合同成立先后等顺序确定权利保护顺位。但恶意办理登记的买受人，其权利不能优先于已经合法占有该房屋的买受人。对买卖合同的成立时间，应综合主管机关备案时间、合同载明的签订时间以及其他证据确定。

以上规定的保护顺位，通俗来说就是：登记的优先于占有的；占有的优先于未占有的；都未占有，看合同的付款情况；都未付款的，看合同的成立时间。

此外，房屋买卖合同备案登记属于行政管理手段，不具有物权变动公示效力，不能对抗第三人，亦不能依此主张优先履行。

四、【一房多卖的法律后果】

1、【民事责任】

具有下列情形之一，导致商品房买卖合同目的不能实现的，无法取得房屋的买受人可以请求解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：

（一）商品房买卖合同订立后，出卖人未告知买受人又将该房屋抵押给第三人；

（二）商品房买卖合同订立后，出卖人又将该房屋出卖给第三人。

2、【行政处罚】根据《商品房销售管理办法》第三十九条：（房地产开发企业）在未解除商品房买卖合同前，将作为合同标的物的商品房再行销售给他人的，处以警告，责令限期改正，并处2万元以上3万元以下罚款。

3、【刑事责任】

一房多卖的行为可能会构成合同诈骗罪。

《中华人民共和国刑法》第二百二十四条：【合同诈骗罪】指以非法占有为目的，在签订、履行合同过程中，骗取对方当事人财物，数额较大的，处三年以下有期徒刑或者拘役，并处或者单处罚金;数额巨大或者有其他严重情节的，处三年以上十年以下有期徒刑，并处罚金;数额特别巨大或者有其他特别严重情节的，处十年以上有期徒刑或者无期徒刑，并处罚金或者没收财产。