最高院：如何认定购房者在法院查封前已签订买卖合同?（附房屋买受人权利保护的11个裁判规则）

是否签订房屋买卖合同不仅以书面合同为准也应结合在案事实严格审查、综合判断
阅读提示：《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十条、第二十九条规定了在金钱债权执行中，不动产买受人对登记在被执行人名下的房屋提出异议时如何进行审查的规则，上述两条规定属于实质审查条款，均规定了“在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同”这一条件。对于案件当事人、律师而言，在执行异议之诉中，应如何准确理解、把握购房人是否符合在法院查封前已经签订合法有效的买卖合同？对于法官而言，在具体适用上述规定时，又应着重审查哪些方面？本文结合最高人民法院具体案例，整理、归类最高人民法院的审判观点，以供参考。

裁判要旨

执行异议之诉中，案外人排除执行的，法院应基于在案证据能够证明的双方签订相关合同情况、约定的权利义务内容及履行等双方交易的事实并结合各自主张的法律关系特征进行综合审查判断，认定双方签订商品房买卖合同的真实意思及双方之间的法律关系性质，严格审查买卖双方之间是否存在买卖合同关系。

案情简介

一、陈俊峰、张立平系夫妻关系。2011年5月16日，丽湖公司分别与陈俊峰、张立平签订226份《商品房买卖合同》，约定陈、张二人购买丽湖公司房屋226套，房屋单价3000元/平方米（实际购买单价1800元/平方米），总价款83229930元，并办理了备案登记。同日，陈、张二人与中金天盛公司签订《委托付款协议》，约定中金天盛公司代其支付购房款后，中金天盛公司向丽湖公司完成全额汇款。
二、2011年5月16日，丽湖公司分别与陈俊峰、张立平各签订一份《商品房回购合同书》，约定丽湖公司回购上述226套房屋事宜。之后，丽湖公司未按回购合同的约定向陈俊峰、张立平支付回购款项。
三、在河海公司与丽湖公司的项目转让合同纠纷一案中，河海公司依据生效裁决书申请辽宁高院执行包括案涉房屋在内的整个房地产项目，陈俊峰、张立平提起执行异议被驳回后，向辽宁高院提起案外人执行异议之诉。
四、辽宁高院一审认为，本案存在六大不合常理之处，两个自然人以如此大额资金购买大量房产，陈俊峰、张立平与丽湖公司之间不属于真实的商品房买卖合同关系，应为以案涉226套房屋的买卖合同为担保的借贷法律关系，裁定驳回陈俊峰、张立平起诉。陈俊峰、张立平上诉至最高法院。
五、2018年3月31日，最高法院再审裁定驳回上诉，维持原裁定。

裁判要点及思路

本案的争议焦点为陈俊峰、张立平与丽湖公司之间是否存在真实房屋买卖关系。最高法院从买卖合同的定义、房屋买卖合同关系的基本法律特征出发，基于在案证据能够证明的双方签订的相关合同情况、约定的权利义务内容及履行等双方交易的事实并结合各自主张的法律关系特征进行综合审查判断，认定双方签订买卖合同的真实意思及双方之间的法律关系性质。具体而言：

法院在审查案外人是否符合《执行异议和复议规定》第二十八条、第二十九条规定的案外人是否已经与房屋所有权人签订合法有效的书面买卖合同时，通常会从以下角度出发予以审查： 一、是否存在真实的房屋买卖意思表示，重点审查案外人与被执行人之间是否存在恶意串通损害申请执行人利益，逃避债务、转移被执行人财产的可能性。审查内容主要有2方面：1. 是否存在意思表示，即案外人与房屋所有权人之间就案涉房屋是否已建立房屋买卖关系。最高人民法院在多数案例中采取的做法是：根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条规定：“商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。”，然后审查案涉合同是否符合《商品房销售管理办法》第十六条规定，是否对应当明确的主要内容予以记载。2. 是否符合正常交易习惯，如本案。 二、商品房买卖合同是否合法有效。最高法院有观点认为，合同无效应严格按照《合同法》第五十二条规定的无效情形进行判断。我们注意到，在相当一部分案例中，申请执行人通过《物权法》第一百九十一条第二款的规定，即“抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产，但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外。”主张案外人与被执行人之间签订的买卖合同无效。对此，最高法院的态度较为统一且明确，认为《物权法》第一百九十一条第二款并非针对抵押财产转让合同的效力性强制性规定，该条款所规范的是物权行为，并不能直接否定合同效力，最终认定房屋买卖合同系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效。 三、警惕“名不符实”的房屋买卖合同。此类“买卖”合同不具有房产销售的真实内容，不以房产销售为主要目的。在房款交纳的方式上，相关款项未打入出卖人账户，相关款项仅开具收据，未开具交纳房款发票。在诸多方面均存在有异于普通的商品房买卖形式。通常，此类“买卖”合同实质是以返本销售、售后包租、约定回购、销售房产份额等方式非法吸收资金，此类做法可能构成非法吸收公共存款罪，至少也是行政机关应当采取处罚措施的违法行为。由于该类合同未能形成真实的商品房买卖意思表示，不具备商品房买卖合同的核心条款，因此不属于真实有效的房屋买卖合同。 四、当事人之间签订的房屋买卖合同是否合法有效的证明责任。不动产的买卖合同一般都是书面的，是否合法有效主要涉及买卖合同是否为预约合同、是否系伪造以及是否名为买卖等，查清相关事实后即可按照实体法的规范审查判断。对这个问题,在司法实践中更多的争议在于买卖合同的签订时间是否系在人民法院查封诉争不动产之前。对此，买受人首先应当承担证明在查封前已签订合法有效书面买卖合同的举证责任。
若申请执行人对买受人举示的证据有异议，则应承担反证的举证责任，如对形成时间申请司法鉴定以确定买卖合同是否系倒签等。但是,不动产买卖合同在房管部门已备案的,则因备案合同的公示性而无需买受人进一步举证证明。在案外人向法院提交房屋买卖合同、付款收据、交房确认书等证据后，法院会初步认定当事人之间存在真实的房屋买卖关系，如果当事人一方对案外人证明的事实存在异议的，法院会要求其提供初步证据证明对方所述行为为虚假，当事人一方不能仅以“本案存在大量违法行为及疑点”为由，认为其因客观原因不能自行收集相关证据，要求人民法院依职权调查收集证据。
根据《民诉法解释》第一百零九条规定，只有在当事人对欺诈、胁迫、恶意串通事实的证明，以及对口头遗嘱或者赠与事实的证明，人民法院确信该待证事实存在的可能性能够排除合理怀疑的，方认定该事实存在。但是，绝大多数情形下，申请执行人对于其主张的“案外人与被执行人存在恶意串通损害其合法权益的行为”，难以举证证明。如果异议一方不能直接举证证明该买卖合同存在合同无效事由的，法院将认定买卖合同成立并生效。 五、是否在法院查封前签订。关于查封时间的认定，人民法院送达回证的备考栏记载的查封时间与土地房屋权属登记的查封时间不一致的，由于在查封前签订房屋认购书并办理网签的，房屋被查封后无法进行网签。如果不动产登记中心显示网签时间在法院查封之后的，土地房屋权属登记中心作为有权办理土地房屋权属登记的法定机构，其作出的该项登记表仍具有公示效力，在人民法院送达回证的备考栏所载事项与土地房屋权属登记的法定机构出具的证明文件所载明的内容出现不一致的情况下，有关土地房屋权属登记事项的认定，因土地房屋权属登记的法定机构出具的证明文件属于直接证据，人民法院送达回证所载内容属于间接证据，根据证据证明力大小的比较、认定规则，应以土地房屋权属登记的法定机构出具的证明文件为准。如合同未记载签订时间，也未进行备案，则无法确定是否在查封前签订。 六、准确把握法院审查案外人以购房消费者身份排除执行案件的理念。执行异议之诉不仅涉及案外人和被执行人的利益，还涉及到申请执行人的利益。人民法院审理执行异议之诉案件，应全面考虑不同当事人之间的利害关系，充分保护各方当事人的合法权益。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条的规定，目的在于加强对作为弱势者的房屋消费者权利的特别保护，在所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋的特殊情况下，将对房屋消费者生存权利的保护置于对房地产开发企业债权人金钱债权的保护之上，赋予房屋消费者对买受房屋享有排除强制执行的民事权益。实际上，该规定赋予符合一定条件的商品房买受人对房地产开发企业所享有的请求转移所购房屋所有权之债权，优先于其他债权人对房屋开发企业所享有的金钱债权的效力，是对债权平等原则的突破。同时，这一规定使此种情形下的买受人购买商品房的行为产生了对抗房屋开发企业金钱债权人的效力，突破了合同相对性原则，但又缺乏足以产生公信力的公示方式，对交易安全和作为被执行人的房地产开发企业其他金钱债权人的利益影响巨大，也增加了被执行人和案外人通过执行异议恶意串通逃避强制执行的道德风险。因此，人民法院在适用《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定对案外人权利予以特别保护时，应当从严审查、严格把握。如严格审查被执行人和案外人签订的买卖合同是否真实有效，是否签订在人民法院查封之前，是否倒签；所购商品房是否系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；支付房屋价款的证据是否充分，付款事实是否真实，已支付价款是否超过合同约定总价款的百分之五十等。在依法保护案外人合法权利的同时，也要切实防止被执行人和案外人恶意串通损害申请执行人利益的行为发生。

相关法律规定

1.《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》

第五条   商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。

2.《商品房销售管理办法》

第十六条   商品房销售时，房地产开发企业和买受人应当订立书面商品房买卖合同。商品房买卖合同应当明确以下主要内容：（一） 当事人名称或者姓名和住所；（二） 商品房基本状况；（三） 商品房的销售方式；（四） 商品房价款的确定方式及总价款、付款方式、付款时间；（五） 交付使用条件及日期；（六） 装饰、设备标准承诺；（七） 供水、供电、供热、燃气、通讯、道路、绿化等配套基础设施和公共设施的交付承诺和有关权益、责任；（八） 公共配套建筑的产权归属；（九） 面积差异的处理方式；（十） 办理产权登记有关事宜；（十一） 解决争议的方法；（十二） 违约责任；（十三） 双方约定的其他事项。

3.《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》

第二十八条   金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持:（一） 在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二） 在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三） 已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四） 非因买受人自身原因未办理过户登记。

第二十九条   金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持:（一） 在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二） 所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三） 已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。

法院判决

以下为最高人民法院在判决书“本院认为”部分就此问题发表的意见：
本院认为，本案二审争议焦点为陈俊峰、张立平与丽湖公司之间的法律关系性质。陈俊峰、张立平主张与丽湖公司之间系商品房买卖合同关系，丽湖公司主张与陈俊峰、张立平签订商品房买卖合同系为担保的借贷关系。《中华人民共和国合同法》第一百三十条规定：买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同。买受人支付房屋对价的目的在于取得房屋所有权是房屋买卖合同关系的基本法律特征。由于本案双方对签订的商品房买卖合同外观形式表现的法律关系是否与双方真实意思表示一致存在争议，故本案需基于在案证据能够证明的双方签订的相关合同情况、约定的权利义务内容及履行等双方交易的事实并结合各自主张的法律关系特征进行综合审查判断，认定双方签订商品房买卖合同的真实意思及双方之间的法律关系性质。
首先，陈俊峰、张立平作为自然人，一次性购买226套商品房的行为本身并不属于通常情形下自然人为使用或投资进行商品房买卖的情形。即使如陈俊峰、张立平主张其系以炒房为目的进行的大批量团购，但在案涉房屋尚没有开发完成的情形下一次性购买226套商品房并一次性全额支付购房款，且丽湖公司在收到购房款后也没有为陈俊峰、张立平开具付清购房款的发票，从该交易本身的商业风险考虑亦具有一定不符合常理之处。
其次，陈俊峰、张立平与丽湖公司双方签订的案涉226套《商品房买卖合同》约定的房屋单价为3000元/平方米，总面积约为27775平方米，总价款83229930元。陈俊峰、张立平自认实际购房单价为1800元/平方米，实际支付购房款为5000万元。陈俊峰、张立平与中金天盛公司签订《委托付款协议》约定的代付购房款亦为5000万元，中京华所对丽湖公司的审核意见载明，2011年5月17日丽湖公司收到中金天盛公司转款83229930元，同日通过翊华公司转回中金天盛公司33229930元，中金天盛公司实际转给丽湖公司5000万元。上述本案查明的事实足以证明中金天盛公司代陈俊峰、张立平支付的款项金额为5000万元，陈俊峰、张立平上诉主张翊华公司转回中金天盛公司的33229930元与本案无关，与事实不符。陈俊峰、张立平称对外宣称和合同上签订单价3000元/平方米是为了不影响丽湖公司地产项目的市场销售价格，（2016）辽民终529号民事判决查明的事实显示，丽湖公司以1500元/平方米的价格将丽湖名居小区55套房屋出售给耿某，股东会决议载明为维护市场价格稳定，以2800元/平方米的价格对出售给耿某的房屋进行备案登记。上述陈俊峰、张立平的陈述及另案生效判决查明事实表明，本案陈俊峰、张立平与丽湖公司签订的商品房买卖合同约定的购房价3000元/平方米应与当时案涉项目房屋对外市场交易价格相吻合，陈俊峰、张立平并无证据证明该市场销售价在当时属于虚高价。据此，陈俊峰、张立平以1800元/平方米购买案涉房屋，接近当时市场出售价格的一半，并不符合商品房买卖交易中开发商通常能够让利的幅度，反而与民间借贷用于担保的房屋作价通常低于实际市场出售价格的特点吻合。而上述生效民事判决亦认定耿某与丽湖公司签订的商品房买卖合同不具有真实性。
第三，丽湖公司与李某某签订的案涉《居间合同》约定丽湖公司须向其支付525万元居间服务费。丽湖公司应在购房款到账当日向李某某支付三分之一的服务费，即175万元，以后每满一个月支付三分之一，直到全部支付完毕。本院查明的事实表明，丽湖公司也于2011年5月17日、6月17日、7月15日分别向李某某支付了175万元，共计525万元。其中两笔转款的付款用途载明为暂支利息款。丽湖公司主张支付李某某的525万元系利息与其财务记载相吻合。由于陈俊峰、张立平系一次性全额支付购房款，丽湖公司收到了购房人支付的全部购房款的情形下却按月给付促成该笔交易的李某某居间费用，显然也不符合常理，而按月给付利息是民间借贷中常见的情形。
第四，陈俊峰、张立平与丽湖公司签订商品房买卖合同后又分别签订了《商品房回购合同书》，约定丽湖公司在2011年8月16日以1800元/平方米的价格支付回购款后双方签订的商品房买卖合同自行解除。最晚可以迟延至2011年9月16日，但应给付迟延期间溢价款。如丽湖公司未能按约定时间给付回购款，则除非陈俊峰、张立平同意，丽湖公司无权再回购。上述回购合同显示的丽湖公司作为房屋出卖方，在购房人已经全额支付了购房款的情形下仍保有通过回购的方式将房屋取回的权利，与房屋买卖合同关系中买受人付清购房款后，出卖方即负有交付房屋并办理产权过户义务的通常权利义务内容不一致，而与目前实践中以尚未建成的预售商品房为借款担保时采取的由出卖方在借款到期前保有房屋回购权的常见方式相吻合。且案涉回购合同约定按原购房价回购，仅约定支付延期回购溢价款，对自该款项发生至约定的回购日前丽湖公司占用陈俊峰、张立平购房款三个月是否给付利息等并未约定，结合丽湖公司主张的其分三个月向李某某支付的525万元系给付的利息，则可以对此作出合理解释。陈俊峰、张立平主张由于丽湖公司与河海公司就案涉房屋所有权问题产生了纠纷，为减少损失而与丽湖公司签订回购合同。但本院审理中，双方明确系于2011年7月19日签订案涉《商品房回购合同书》，而河海公司系于2011年8月29日才就案涉房屋所涉纠纷向营口仲裁委员会提交仲裁申请，陈俊峰、张立平陈述的签订回购合同的原因与事实不符，也不具有合理性。
综上所述，尽管丽湖公司并未提供证明其与陈俊峰、张立平之间以案涉226套《商品房买卖合同》为借贷提供担保的直接证据，但陈俊峰、张立平与丽湖公司签订的商品房买卖合同从所购房屋数量、实际购房单价与市场交易价的差异、支付的购房款数额以及所谓的居间费用的支付方式、丽湖公司在一定期限内保有回购权等事实，均与以支付购房款取得房屋所有权为目的的房屋买卖合同关系的法律特征不符，而与民间借贷中以签订商品房买卖合同并进行备案的方式为借贷提供担保的通常做法相吻合。一审基于在案证据对双方签订合同的真实意思经合理性分析判断认定陈俊峰、张立平与丽湖公司之间不属于真实的商品房买卖合同关系，系以案涉226套房屋的买卖合同为担保的借贷法律关系，并经向陈俊峰、张立平释明后，陈俊峰、张立平明确拒绝变更诉讼请求的情形下，裁定驳回陈俊峰、张立平的起诉，认定事实及适用法律并无不当。

案件来源

《陈俊峰、张立平民间借贷纠纷二审民事裁定书》【最高人民法院（2018）最高法民终234号】

与房屋买受人权利保护相关的11个裁判规则
1. 房屋出卖人出具的销售发票中载明了房屋具体信息，其内容与商品房买卖合同载明的信息相符，且双方合同已实际履行，可以认定当事人之间签订的房屋买卖合同系双方真实意思表示。
案例1：《建银国际资本管理（天津）有限公司、梁伟军申请执行人执行异议之诉再审审查与审判监督民事裁定书》【最高人民法院（2019）最高法民申4104号】 2. 房屋买卖合同，形式上应具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容；在意思表示方面，应包含商品房的交付使用条件及日期、办理产权登记有关事宜。
案例2：《李全锐、乔改伟申请执行人执行异议之诉再审审查与审判监督民事裁定书》【（2019）最高法民申3703号】《王俊学、梁学忠再审审查与审判监督民事裁定书》【最高人民法院（2017）最高法民申583号】 3. 房屋申购协议对房屋买卖事宜作出明确约定，具备买卖合同主要条款，应认定当事人符合已签订书面买卖合同的条件。
案例3：《中国农业银行股份有限公司重庆渝北支行与宋春梅申请执行人执行异议之诉一案再审民事裁定书》【最高人民法院（2019）最高法民申3912号】 4. 房屋认购书不完全具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同主要内容，买受人即使已经付款入住，亦不能认定当事人之间已经签订合法有效的书面买卖合同。
案例4：《何佑玲、四川石化建设投资有限公司再审审查与审判监督民事裁定书》【最高人民法院（2018）最高法民申4400号】 5. 买受人因借名贷款与出卖人签订房屋买卖合同，房屋登记在第三人名下的，实际出资购买方因与出卖方之间形成真实房屋买卖关系，可排除法院对第三人名下房屋的强制执行。
案例5：《中国银行股份有限公司大连西岗支行、鄂尔多斯市东胜城市建设开发投资集团有限责任公司执行异议之诉再审审查与审判监督民事裁定书》【最高人民法院（2019）最高法民申3846号】 6. 房屋买受人与出卖人之间已签订书面买卖合同的，申请执行人不能仅以“房价低于市场价格、买卖双方之间存在密切私人关系”为由推断买卖双方之间不存在真实买卖关系。
案例6：《刘爱娟、董国旺申请执行人执行异议之诉再审审查与审判监督民事裁定书》【最高人民法院（2018）最高法民申5554号】 7. 商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。
案例7：《北京长富投资基金、宋国勋申请执行人执行异议之诉二审民事判决书》【最高人民法院（2019）最高法民终617号】 8. 在人民法院送达回证的备考栏所载事项与土地房屋权属登记的法定机构出具的证明文件所载明的内容出现不一致的情况下，有关土地房屋权属登记事项的认定，应以土地房屋权属登记的法定机构出具的证明文件为准。
案例8：《何昕垚、周作智申请执行人执行异议之诉再审审查与审判监督民事裁定书》【最高人民法院（2018）最高法民申2075号】 9. 执行机关已经办理查封登记，但是存在未依规张贴封条或进行公告等程序瑕疵，不影响查封效力。
案例9：《陈愈泽、交通银行股份有限公司陕西省分行案外人执行异议之诉再审审查与审判监督民事裁定书》【最高人民法院（2018）最高法民申1404号】 10. 签订买卖合同时房屋处于另案查封状态，之后解除查封的，不影响法院对案外人是否符合在法院查封前已签订合法有效买卖合同的认定。
案例10：《葛兰、陈健鸣再审审查与审判监督民事裁定书》【最高人民法院（2018）最高法民申2896号】 11. 查封裁定作出未送达，不影响法院对案外人是否符合在法院查封前已签订合法有效买卖合同的认定。
案例11：《康宝、交通银行股份有限公司陕西省分行再审审查与审判监督民事裁定书》【最高人民法院（2018）最高法民申3091号】