签了合同交了定金买了房，多年后才发现，房屋还却在他人名下，遭遇一房多卖，房子最终该归谁？

【案情回放】

2007年11月21日，陈家三与梁为民签订了一份房屋买卖协议，协议约定梁为民将农民街一栋三层半房屋以200000元卖给陈家三。陈家三先交100000元作为订金，余款待办证过户后十天内付清，超过一个月仍未交清购房款的，梁为民有权收回房屋和不退订金。签订协议后，陈家三向梁为民支付了100000元，但收据上列明该款是“定金”，另外还支付了办证费用5000元。，并于2007年年底装修后居住至今。

结果没有想到，2017年的时候，有人找上门，声称陈家三住的房子是自己的，产权已经登记在其名下，要求陈家三限期搬离。

原来，梁为民卖给陈家三的涉案房屋，是在2002年工行阳山支行转让给梁为民的，结果工行阳山支行的上级单位以债权转让的方式又将案涉房屋转让给案外人，而案外人又将案涉房屋以公开拍卖方式转让给李锡雄。所以才有了后来李锡雄上门要求陈家三限期搬离的一幕。

陈家三于是向法院起诉请求判令：一、确认梁为民与工行阳山支行签订的房屋买卖协议合法有效；二、确认陈家三与梁为民签订的房屋买卖协议合法有效；三、确认第三人之间的买卖案涉房屋的行为无效；四、梁为民继续履行协议协助自己办理案涉房屋所有权转移登记到名下。

【律师分析】

梁为民与工行阳山支行签订案涉房屋的买卖协议，交足了购房款订金后，自认为取得了房屋的所有权，又将其转让给陈家三。因此，案涉房屋的转让是属于一房多卖的情形。虽然陈家三与梁为民签订协议时，案涉房屋的所有权并未转移到梁为民名下，梁为民基于房屋买卖协议仅对工行阳山支行享有合同之债的债权请求权，亦即梁为民并未取得案涉房屋的所有权，无权处分，但根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第一款的规定，陈家三与梁为民所签订的协议亦属合法有效。

另外，梁为民与工行阳山支行签订协议的效力问题已另案处理，且在本案中陈家三仅能基于双方之间的合同关系提出相关诉讼请求，而不能扩张到请求处理其他当事人之间的合同关系问题。

其次，李锡雄是通过公开拍卖方式与案外人签订案涉房屋买卖协议，并从工行阳山支行名下过户到李锡雄名下，没有证据证实这个过程李锡雄与其他人存在合谋串通行为，均是按照约定履行了合同义务，办理了案涉房屋的所有权登记手续，是理所当然，也符合物权法的规定，不存在恶意的行为。

根据物权法的规定，一房多卖的情形下，已经办理了产权登记的买方取得了房屋所有权，其他买方只能基于合同债权向相关当事人主张违约责任，其要求继续履行合同并办理过户登记已无可能。

【法院判决】

确认陈家三与梁为民于2007年11月21日签订的《房屋买卖协议》合法有效。

驳回陈家三的其他诉讼请求。

【律师提示】

《中华人民共和国物权法》第六条和第九条的规定反映了物权法最基本的原则之一是公示原则，登记是不动产物权的设立、变更、转让和消灭的基本原因。如果仅因不动产物权的转让成立债权，不及时对不动产的转让进行登记，一是不符合不动产物权变动的规定，二是给不动产交易带来诸多不稳定因素，增加交易风险，且极易损害一方的权益。

一房数卖中的数个买受人均要求继续履行房屋买卖合同的，原则上应按照以下顺序确定履行合同的买受人：

1、已经办理房屋所有权转移登记的；

2、均未办理房屋所有权转移登记，已经实际合法占有房屋的；

3、办理房屋所有权转移登记，又未合法占有房屋的；

综合考虑各买受人实际付款数额的多少及先后、是否办理了网签、合同成立的先后等因素，公平合理的予以确定。在房屋查封期间占有房屋的买受人，其权利不能对抗在先查封房屋的买受人；办理商品房预售合同备案或房屋网签手续买受人的权利，不能对抗合法占有房屋的买受人。买受人要求办理房屋过户登记的案件中，法院应当告知其可以申请对房屋采取保全措施，法院在必要时可以在查封房屋处张贴封条或者公告，并提取保存有关财产权证照。