回迁房什么性质

（王志忠律师：15954113266）

【一】回迁房，根据征收土地类型的不同，一共分为两种产权

第1种是征收的集体土地，也就是农村用地或者宅基地等等的这种集体产权。

因为它只有一个大的房产证，可能写的是村集体的名字，而没有针对每一户的小的房产证，所以它是没有产权的，或者类似于小产权房的这么一套房屋，所以它是不能够正常的买卖或者交易。

第2种就是棚户区改造或者拆迁补偿等等的个人产权，这种情况征收的土地建出来的回迁房，是可以进行正常买卖的，但是这种房屋买卖会有一个问题，就是它的房产证办理周期非常的长，有的时候房屋建成三年以后，甚至于房产证都没有办下来，这都是特别常见的情形。

【二】回迁房可以买卖吗？应注意什么？

针对回迁房可以买卖的情况，我们要做哪些特殊的约定呢？

首先如果回迁的房屋是有房产证的，那跟正常商品房一样进行买卖就可以了。

那如果是没有办下来房产证的房，也是可以买卖的，照样可以签订房屋买卖合同，

但同时要约定好，如果房产证办下来了，多长时间内可以进行过户手续。办理过户同时要约定违约金的责任，因为业主很有可能在这段时间房价大涨，或者怎么样的情况，造成业主的主动的违约，那么就要给业主上一个紧箍咒，或者说加大他违约的责任，比如说赔偿房屋总价30%的违约金，同时还要支付房屋差价的损失等等，这样的条款来约束业主履行合同。

【三】回迁房和商品房有什么不同呢？

首先第1点

回迁房和商品房比多了一个费用，也就是回迁房在首次交易的时候，要额外支付房屋总价3%的土地出让金，商品房的交易则没有这项费用。

第2点

回迁房和商品房不同的区别在于，回迁房有的房屋是没有产权证的，即使它可以交易。它也是不能办理按揭贷款，公积金贷款这些贷款的，而商品房可以随时办理贷款，如果是有房产证的回迁房的话，也是可以办理这些贷款的。

第3点

就是商品房和回迁房的品质，包括物业水平都是有一定差距…虽然这个体现不到房屋鉴定或者这个价格鉴定上，但是实际上大家都认同回迁房的质量，可能要比商品房要差一些。