导读：根据法律规定，欺诈一般分为故意隐瞒和虚假陈述两种。虚假陈述和故意隐瞒意思接近，通常是认为，一方有义务告知对方真实情况而故意不告知或错误告知，对方因此陷入错误的认识而实施了相应的法律行为。具体在房屋买卖合同中，规定了出卖人的哪些行为是属于欺诈，又要承担什么法律责任呢？ 下面笔者就通过一则相关的实务案例进行分析解读。

案情摘要

原告刘某婧诉称：2011年6月6日被告置业公司、刘某亮与原告刘某婧签订售楼合同，原告刘某婧购买被告开发的房产，总价为22.6万元。2018年1月原告刘某婧向贵院起诉要求二被告交付房屋时才得知，被告没有取得该房屋的任何合法手续，更没有取得商品房预售许可证。

被告明显采用欺骗的手段让原告刘某婧预交了18.66万元，购买了不符合原告刘某婧意愿的房屋，特提起诉讼，请求依法判决。

原告刘某婧的诉讼请求：一、判令被告与原告刘某婧2011年6月6日签订的售楼合同无效；二、判令被告返还原告刘某婧购房款18.66万元及从2011年9月2日开始的利息和被告故意隐瞒没有取得预售许可证的行为应赔偿原告刘某婧18.66万元。

被告置业公司、陈某亮答辩称：被告未提出答辩、亦未到庭参加诉讼。

法院审理查明：2011年6月6日，原告刘某婧作为乙方，被告作为甲方，签署售楼合同一份，合同约定乙方购买甲方开发的地下商场1号东楼第16间，面积暂定34.5平米，总价22.6万元，首付0.1万元；双方在合同中还约定了其他事项。

原告刘某婧在合同中乙方处签字，被告陈某亮在合同中甲方处签字，且被告置业公司在合同中甲方处加盖印章。

合同签订后原告刘某婧于2011年9月2日交付给被告购房款18.66万元，被告陈某亮给原告刘某婧出具收据，同时被告置业公司亦在收据上加盖其公司公章。后原告刘某婧及被告在合同履行中发生纠纷，涉案房屋至今未交付原告刘某婧。

庭审中被告陈某亮陈述其开发的涉案房产系其本人挂靠被告置业公司所开发经营，房子是其卖给原告刘某婧的。被告置业公司至法院开庭审理之日仍未取得原告刘某婧所购买房屋的预售许可证。

判决要点

法院审理认为： 该案至法院庭审之日被告置业公司仍未取得涉案房产的商品房预售许可证，依照最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条的规定，原告刘某婧与被告陈某亮、置业公司签署的售楼合同无效。

最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条规定：出卖人订立商品房买卖合同时，具有下列情形之一，导致合同无效或者被撤销、解除的，买受人可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任；（一）故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实或者提供虚假商品房预售许可证明……。

被告置业公司、陈某亮未提供证据证明其已告知原告刘某婧涉案房产未取得预售许可证的事实，根据前述法律规定，原告刘某婧有权依据该规定请求被告置业公司返还已付购房款18.66万元，并承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任。

结合原告刘某婧交付购房款的时间及其他事实，法院酌定被告置业公司除返还原告刘某婧购房款18.66万元外，另向原告刘某婧承担已付购房款50%的赔偿责任9.28万元。

被告陈某亮亦系售楼合同主体并收取购房款，但因其系自然人而非房地产开发企业，原告刘某婧要求被告陈某亮承担已付购房款18.66万元的赔偿责任，法院不予支持。

判决结果

综上，法院判决：确认被告置业公司、陈某亮与原告刘某婧于2011年6月6日签署的售楼合同无效；被告置业公司于判决生效之日起5日内返还原告刘某婧已付购房款18.66万元。被告陈某亮承担连带责任；被告置业公司于判决生效之日起5日内赔偿原告刘某婧9.28万元。

案例评析

该案是商品房预售合同纠纷，被告置业公司并未取得预售许可证明，双方的房屋买卖合同无效。被告未取得预售许可证明就与原告刘某婧签订房屋买卖合同，属于《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条第一项规定的欺诈行为。因此，法院判决被告返还已支付的购房款18.66万元及50%的赔偿。

需要注意的是，解释第九条规定的，不超过已付购房款一倍的赔偿是最高限额，原告刘某婧可以主张最高一倍的赔偿，但是法院最终可以自由裁量，像本案中原告刘某婧主张的是一倍的赔偿，但法院最后判决按已付购房款50%的标准计算。

法条解读

《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条的规定， 在房屋买卖合同中，卖方的下面这5种行为属于卖房欺诈，应承担已付购房款一倍的赔偿责任：

1、故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实；2、提供虚假商品房预售许可证明；2、故意隐瞒所售房屋已经抵押的事实；4、故意隐瞒所售房屋已经出卖给第三人；5、故意隐瞒所售房屋是拆迁补偿安置房屋的事实。

第1、2项欺诈行为，根据解释第二条的规定，买卖合同也会被认定为无效合同，该案就是这种情况。第3项房欺诈行为，屋已经抵押的，抵押权人享有优先受偿权，买方可能钱房两空。第4项欺诈行为，实际上就是一房两卖或多卖，卖方收钱后可能无力承担返还责任，买方钱房两空。第5项拆欺诈行为，迁补偿安置房屋需要有特定的身份，有较多权利限制，基本上无法履行合同。

卖方有上述的5种欺诈行为的，除了承担不超过已付购房款一倍的赔偿外，买方还可以提出哪些主张？

1、房屋买卖合同无效或者解除。上述欺诈行为中的第1、2项可以主张合同无效，其它项可以主张解除合同；

2、返还已付购房款、利息以及赔偿损失。购房合同解除或确认无效的，因履行该合同支付给卖方的购房款及利息应当退还。如果有损失的，还要赔偿因此造成的损失，如因房价上涨带来的损失。

需要注意的是，卖方承担不超过已付购房款一倍的赔偿，这种惩罚性赔偿只适用卖方的上述5种欺诈行为，并且是已付购房款为基数计算赔偿，很多人理解为全部购房款是不正确的，最高的赔偿限额是不超过已付购房款的一倍，并不一定按一倍计算，具体的赔偿数额，则法院要根据案情确定，本案中法院是按已付购房款的50%计算的。