最高院：公司支付全款购买的商铺在开发商进入破产程序后是否还能取得产权？
（王志忠律师：15954113266）
裁判要旨
本案购房人要求继续履行案涉合同以及支付违约金的主张，实质上是要求开发商对其原有债权在破产程序之外给予全额、个别清偿。但其购买的案涉房产性质为商铺，并非为了居住所需，并无获得优先保护的特殊利益，其主张优先于其他债权人个别清偿，依据不足。
案例索引
《安顺市川惠投资股份有限公司、贵州省安顺市鼎城房地产开发有限公司商品房预售合同纠纷再审案》【（2017）最高法民申3088号】
争议焦点
公司支付全款购买的商铺在开发商进入破产程序后是否还能取得产权？
裁判意见
最高院认为：
关于案涉房产是否属于鼎城公司债务人财产的问题。川惠公司主张依据《破产案件若干问题规定》第七十一条第五项之规定，案涉房产不属于鼎城公司的债务人财产。对此，本院认为，《破产案件若干问题规定》系为正确适用《中华人民共和国企业破产法（试行）》所制定的司法解释，而随着2007年6月1日《中华人民共和国企业破产法》的施行，《中华人民共和国企业破产法（试行）》已经废止，针对该部法律所制定的司法解释原则上应不再适用。尤其是《中华人民共和国企业破产法》施行后发布的《最高人民法院关于适用<中华人民共和国企业破产法>若干问题的规定（二）》（以下简称《破产法司法解释二》）第二条对不应认定为破产财产的情形，作出了不同于《破产案件若干问题规定》第七十一条的规定。即使在《破产案件若干规定》尚未明确废止的情况下，根据“新法优于旧法”的法律适用规则，本案亦应适用《破产法司法解释二》认定案涉房产是否属于破产财产。《破产法司法解释二》第二条规定：“下列财产不应认定为债务人财产：（一）债务人基于仓储、保管、承揽、代销、借用、寄存、租赁等合同或者其他法律关系占有、使用的他人财产；（二）债务人在所有权保留买卖中尚未取得所有权的财产；（三）所有权专属于国家且不得转让的财产；（四）其他依照法律、行政法规不属于债务人的财产。”本案案涉房产并不符合上述规定情形，不应排除在债务人财产之外，应属于鼎城公司的债务人财产。此外，认定案涉房产属于鼎城公司的债务人财产也符合物权法确定的不动产物权变动登记生效原则。《中华人民共和国物权法》第九条规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。《中华人民共和国企业破产法》第三十条规定，破产申请受理时属于债务人的全部财产，以及破产申请受理后至破产程序终结前债务人取得的财产，为债务人财产。案涉商品房尚未变更登记至川惠公司名下，不产生物权变动的效力，所有权仍归属于鼎城公司，应为鼎城公司的债务人财产。川惠公司关于案涉房产不属于鼎城公司债务人财产的再审主张，依据不足。 关于二审判决驳回川惠公司诉讼请求是否错误的问题。川惠公司继续履行案涉合同以及支付违约金的主张，实质上是要求鼎城公司对其原有债权在破产程序之外给予全额、个别清偿。对于破产企业而言，其在进入破产程序后债权人参与分配破产财产前，破产财产这一集合财产不得被随意处分，以保证债权人能够公平受偿。案涉合同如果继续履行将构成个别清偿，并对鼎城公司其他债权人的利益造成损害，有违《中华人民共和国企业破产法》第十六条有关人民法院受理破产申请后，债务人对个别债权人的债务清偿无效之规定。对于川惠公司主张其依据《批复》享有优先受偿权的问题，本院认为，《批复》对交付购买商品房全部或者大部分款项的消费者予以优先保护是基于生存利益大于经营利益的社会政策原则，为保护消费者的居住权而设置的特殊规定，在适用中应对其范围予以严格限制，不宜做扩大解释。消费者购房应是为了满足生活居住需要，而非用于经营或其他原因。本案中，根据已经查明的案件事实，2011年12月15日，双方签订的《商品房买卖合同》约定，川惠公司购买鼎城公司开发的“建博国际广场”第一栋和第八栋一层房屋（商业），总价为1600万元。《合同补充协议》约定，出卖方有权在本合同期内按照本合同签订时的出卖价回购铺面，在此期间不备案登记。2012年5月30日，川惠公司、鼎城公司又签订《“建博国际”商品房买卖合同补充协议》，约定因双方签订购房合同后，鼎城公司又将该房错卖给第三方，故川惠公司向鼎城公司购买商业的位置变更为：建博国际广场D栋商业3—4层，总价仍为1600万元不变。可见，川惠公司购买的案涉房产性质为商铺，并非为了居住所需，并无获得优先保护的特殊利益，其主张优先于其他债权人个别清偿，依据不足。二审判决虽认定案涉房产已被案外人合法取得证据不足，但判决结果并无不当。本案不符合《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条规定的应当再审情形。
延伸阅读
引自王昕、徐上：《破产程序中对房屋买受人权利的区分保护》《人民司法·案例》【 2019.29】
长期以来，我国存在大量房屋买受方已经履行全部或主要合同义务，但房地产开发企业却因为种种原因怠于或无法办理产权过户手续的情况。此种情况下，如果房地产开发企业进入破产程序，其中的银行抵押权、建设工程价款优先受偿权、房屋买受人的权利以及其他各种普通债权冲突尤为激烈，如何妥善平衡各方利益，是对司法智慧的考验。 笔者认为，此种情况下对房屋买受人应给予一定程度的特别保护，以实现对其特殊生存利益的保护，但应严格限制房屋买受人的范围，不能做任意扩大解释。虽然此种情形下的权利在破产程序中的清偿，法律及司法解释均无明确规定，但是，有关司法解释对支付了全部购房款的买受人的权利作出了一些规定，应当作为处理该问题时可参照的法律依据。对于符合一定条件的未办理权属变更登记的房屋买受人加以特殊保护，系司法解释出于实质公平的考量而作出的规定。如果不对这些买受人的房屋产权利益予以特殊保障，仅依据形式意义的房屋产权变动登记主义，出卖方一旦进入破产程序，就可以任意决定收回房产，买受人的利益将受到严重损害，从而构成实质意义上的不公平，并影响到社会稳定等公共利益与市场经济秩序。关于支付了全部购房款的房屋买受人的权利保护，最高人民法院的司法解释中均有相应规定。《批复》第2条规定：“消费者交付购买商品房的全部或者大部分款项后，承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人。”最高人民法院《关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》（以下简称《查扣冻规定》）第17条规定：“被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。”最高人民法院《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》（以下简称《执行异议复议规定》）第29条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。”可见，上述三个司法解释对于未办理变更登记的买受人，在符合一定条件时，均对其债权给予一定的特殊或者优先保护，仅是具体标准存在一定差异。实践中，对于如何理解应予优先保护的消费者或者买受人，存在较大争议。一种观点认为应限定为购买住宅自住的买受人，《执行异议复议规定》显然是采用了此种观点；另一种观点则认为不应作此种限制。上述司法解释中，《查扣冻规定》第17条强调了交付的条件，其侧重于对占有事实的保护，故并未强调买受人必须为购买住宅自住；另外两个解释由于是针对商品房买卖，无法强调交付占有要件，故对买受人的身份作出了一定限制。当然，最能参照适用的是《批复》，因为一般认为，该批复确定了抵押权、建设工程价款优先受偿权和已付全部或者大部分款项的消费者权利的保护顺位，已付全部或者大部分款项的消费者权利优先于抵押权获得特别保护。企业破产法第一百零九条规定：“对破产人的特定财产享有担保权的权利人，对该特定财产享有优先受偿的权利。”也即在破产程序中，抵押权尚且优先获得保护，则已付全部或者大部分款项的消费者的债权似应在破产程序中获得更优先保护的位阶。但由于该《批复》第2条所称的消费者并不明确，实践中如何适用掌握的尺度存在很大差别。笔者认为，理论上，未履行过户登记的买房人享有的仍是普通债权，根据债权平等原则，其享有的债权不能优先于其他债权。《批复》之所以对交付购买商品房全部或者大部分款项的消费者予以优先保护，是基于生存利益大于经营利益的社会政策原则，为保护消费者的居住权而设置的特殊规定，在适用中应对其范围予以严格限制，不宜做扩大解释。《执行异议复议规定》第29条规定实际上也沿用了该精神，明确限制所购商品房是用于居住，这也和消费者权益保护法第二条“消费者为生活消费需要”的保护范围一致。这种界定既保护了普通消费者作为弱势群体的特殊利益，也对抵押权人、建设工程价款优先受偿权人和其他普通债权人的利益达到一定程度的平衡保护。 对于该履行合同义务的行为是否违反企业破产法禁止个别清偿的问题，笔者认为，并不构成无效的个别清偿行为。理由是：首先，虽然企业破产法第十六条规定个别清偿行为无效，但根据《破产法司法解释（二）》第14条至第16条规定之精神以及破产法理论，并非所有的个别清偿行为均属无效，无效的个别清偿行为的实质要件之一是此种个别清偿损害了其他债权人的合法权益。而如上所述，支付了全部购房款的买受人对于房屋的权利系应优先于担保物权获得保护的特殊债权，而基于企业破产法的规定，对破产人的特定财产享有担保权的权利人，对该特定财产享有优先受偿的权利，此即破产法上的别除权。也就是说，通过行使担保物权获得个别清偿并不会对其他破产债权人的合法权益造成损害，那么，优先于有担保债权的支付了全部购房款的买受人的针对特定房屋的特殊债权，则是合法的更加优先的权利，该权利的行使自不会构成对其他破产债权人合法权益的损害，故并非法律所禁止的无效的个别清偿行为。其次，根据企业破产法第十八条第一款之规定，管理人仅对破产申请受理前成立而债务人和对方当事人均未履行完毕的合同有权决定解除或者继续履行，故对于本案合同，鼎城公司破产管理人并无解除权。 经检索，对于此问题，最高人民法院相似案例有（2015）民申字第1158号民事裁定和（2016）最高法民申3384号民事裁定，该两个裁定对于此种情况下房产属于房地产开发企业的债务人财产范畴的意见与本案的结论是一致的，即应认定为属于房地产开发企业的债务人财产，理由同上。但对于是否支持买受人继续履行合同的请求，虽然形式上看是相互矛盾的，但由于具体案情不同，并不能作完全相同的对比。（2015）民申字第1158号民事裁定支持了买房人的诉讼请求，是因为该案件中，买房人仅是购买了一套房屋，可以界定为普通消费者，但是（2016）最高法民申3384号案件与本案更为相似，均是两个公司之间的交易，而且是整栋商业用房的购买行为，且合同中均约定了回购条款，一方主张是对借款合同的一种担保形式，此种情况下的债权人不具有需要特殊保护的优先利益。 在社会经济转型各种权利冲突剧烈的大背景下，尤其是有些企业通过破产程序恶意逃废债务的现实，对于处于弱势群体的普通消费者给予特别保护能够有效缓解社会矛盾，维护社会秩序稳定。同时，由于该种特别保护是对债权平等原则的突破，为了维护其他普通债权人利益，倡导诚实信用原则，减少经济交往中不确定因素对经济活动的负面影响，对消费者的范围应予严格限制，以最大限度实现各方权利主体的利益平衡。