最高院：乙公司出卖了甲公司的房屋，买受人可否排除执行

（王志忠律师：15954113266）

裁判要旨

      案涉房产登记在甲公司名下，虽然买受人系与乙公司签订《商品房买卖合同》，但甲公司与乙公司的法定代表人均为同一人，因此，可以认定甲对于乙以自己名义向买受人销售房屋明知且认可，故该《商品房买卖合同》合法有效。

裁判文书

中华人民共和国最高人民法院
民 事 裁 定 书

（2020）最高法民申777号

再审申请人（一审原告、二审上诉人）：德州农村商业银行股份有限公司。

法定代表人：李某山，该公司董事长。

委托诉讼代理人：顾某淮，律师。

委托诉讼代理人：薛某前，律师。

被申请人（一审被告、二审被上诉人）：孙某鹏。

被申请人（一审被告、二审被上诉人）：德州市金田电讯器材有限公司。

法定代表人：徐某中，该公司总经理。

被申请人（一审被告、二审被上诉人）：德州市德城区长城饭店。

投资人：王某，该饭店总经理。

被申请人（一审被告、二审被上诉人）：德州大乾房地产开发有限公司。

法定代表人：徐某中，该公司总经理。

      再审申请人德州农村商业银行股份有限公司（以下简称德州农商行）因与被申请人孙某鹏、德州市金田电讯器材有限公司（以下简称金田公司）、德州市德州区长城饭店（以下简称长城饭店）、德州大乾房地产开发有限公司（以下简称大乾公司）申请执行人执行异议之诉一案，不服山东省高级人民法院（2019）鲁民终1068号民事判决，向本院申请再审。本院依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。      德州农商行申请再审称，（一）一、二审判决认定的基本事实缺乏证据证明。孙某鹏系与大乾公司签订《商品房买卖合同》，但案涉房产登记的所有权人是长城饭店，该合同因出卖人不适格应为无效合同，一审判决认定《商品房买卖合同》有效缺乏证据证明。（二）一、二审判决适用法律存在错误。一审判决对《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十七条的解释和适用是错误的，对于条文中“但法律、司法解释另有规定的除外”的解释属不合法的扩大解释，认定孙某鹏对案涉房产的物权期待权优先于德州农商行的抵押权是错误的。根据《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》的规定，保护商品房消费者生存权，必须严格把握条件，避免扩大范围，以免动摇抵押权具有优先性的基本原则。孙某鹏不是“所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋”的商品房消费者，其购买案涉房产是用于对外出租，是一般的房屋买卖合同买受人，其提出的执行异议不应得到支持。另外，一、二审判决都适用了《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，但该条针对的是没有抵押的房产，而案涉房产有抵押，德州农商行对房产享有抵押权，因此一、二审判决适用法律错误。综上，德州农商行依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条第二项、第六项规定申请再审。      本院经审查认为：根据原审查明的事实，案涉房产登记在长城饭店名下，虽然孙某鹏系与大乾公司签订《商品房买卖合同》，但长城饭店与大乾公司法定代表人均为徐某中，《商品房买卖合同》亦加盖有徐某中印章，因此，一、二审判决认定长城饭店对于大乾公司以自己名义对外销售房屋明知且认可，案涉《商品房买卖合同》有效并无不当。德州农商行关于一、二审判决认定《商品房买卖合同》有效缺乏证据证明的主张，不能成立。执行异议之诉案件要解决的是申请执行人权益与案外人权益的冲突问题。本案德州农商行对案涉房产享有抵押权，但孙某鹏在案涉房屋被查封前已经签订书面购房合同、支付房款并实际占有使用案涉房屋，对房屋未办理过户登记亦不存在过错，故一、二审法院根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十七条、第二十八条的规定，认定孙某鹏对案涉房屋享有足以排除强制执行的民事权益，并无不妥。德州农商行关于一、二审判决适用法律错误的理由，亦不能成立。      综上，德州农商行的再审申请不符合《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条第二项、第六项规定的情形。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百九十五条第二款规定，裁定如下：      驳回德州农村商业银行股份有限公司的再审申请。

审   判   长　 汪治平

审   判   员　 万　挺

审   判   员　 谢爱梅

二〇二〇年四月三十日
法 官 助 理    赵风暴

书   记   员     武泽龙