夫妻在共有房产处置中，在未经相对方同意或者知晓的情况下，合理对价出售房屋并发生了登记房产转移，是否有效呢？今日根据山东省青岛市中级人民法院二〇二〇年六月三十日关于甄某瓴、高某尚房屋买卖合同纠纷二审民事判决进行浅要分析。

一、当事人主要纠纷和诉求

甄某瓴上诉请求：撤销一审判决，改判确认高某尚与甄某瓴已故配偶裴昱签订的《房地产买卖契约》无效或者将本案发回重审，本案一审、二审的诉讼费用由高某尚承担。事实和理由：一、一审判决认定事实不清。1.高某尚明知甄某瓴存在且甄某瓴明确表示不同意房屋买卖的情况下，仍签订并履行涉案无权处分且未被追认的《房地产买卖契约》，不为善意；2.沉默只有在有法律规定、当事人约定或者符合当事人之间的交易习惯时，才可以视为意思表示，一审判决在无任何事实及法律依据可循的情况下即认定甄某瓴对涉案房屋买卖构成“事后追认”属于事实不清；3.一审判决对高某尚主张已支付前三笔款项在未形成有效证据链的情况下予以采信，属于事实认定不清。二、一审判决适用法律错误。1.涉案《房地产买卖契约》因订立时的主体瑕疵且事后未被追认应属自始无效；2.高某尚的恶意履行行为有违公序良俗原则，不应因其违法行为而获利。

高某尚辩称：一审法院认定事实清楚，适用法律正确，应维持原判。1.高某尚提交的录音材料充分证明甄某瓴对房屋出售完全知情；2。涉案房屋买卖合同约定的价格符合市场行情，不存在明显低价，高某尚应属善意，应受法律保护。

甄某瓴向一审法院起诉请求：1、确认裴昱与高某尚签订的《房地产买卖契约》合同无效；2、诉讼费由高某尚承担。

二、一审二审认定事实和判决结果

一审法院对双方有争议的证据认定如下：甄某瓴提交2014年3月13日甄某瓴、高某尚之间的通话录音，欲证明高某尚与裴昱签订的房屋买卖合同没有经过甄某瓴同意，侵犯了甄某瓴的权益。经质证，高某尚对该证据真实性予以认可，但认为该证据恰证明甄某瓴参与了房屋买卖过程，并同时提交甄某瓴、高某尚2014年4月13日、2014年10月17日的两段通话录音，欲证明涉案房屋首笔购房款14万元系高某尚陪同裴昱在青岛银行汇入甄某瓴的银行账户；涉案购房款42万元支付时，甄某瓴、裴昱、高某尚均在现场，甄某瓴以尾款支付方式不合理为由，自己聘请律师，要求协商变更买卖合同，否则拒绝交付房屋钥匙；经协商，高某尚在合同约定支付价款41万元的基础上提前支付尾款1万元，甄某瓴同意；2010年10月初，甄某瓴、裴昱、高某尚及其母亲一同前往开发商处领取钥匙交付高某尚，进而佐证双方系因变更尾款支付方式未达成一致而发生争议，甄某瓴参与了涉案房屋买卖的整个过程，不仅收取了购房款，同时参与房屋的交付，还积极要求对房屋买卖合同进行协商变更，对涉案房屋买卖应属知晓，且房屋从交付使用至今已经超过四年时间。经质证，甄某瓴对高某尚提交的两段录音的真实性予以认可，但对证明事项不予认可，甄某瓴主张其在高某尚与裴昱订立合同时并不知情，在后期第一次见面时双方争吵并不欢而散，已明确表明对裴昱与高某尚间房屋买卖合同不予追认，并对高某尚所主张的支付42万元情形不知情。一审法院认为，因甄某瓴、高某尚对上述三段录音的真实性均予以认可，故一审法院对上述证据的真实性予以确认；从上述三段录音内容可知，甄某瓴虽在高某尚与裴昱订立合同时并不知情，但在之后的合同履行过程中，对高某尚的付款及受领涉案房屋的情况，甄某瓴均予以知晓，故对甄某瓴的欲证明内容，一审法院不予采信。

一审法院认定事实如下：甄某瓴与裴昱于1996年5月17日登记结婚。2009年3月19日，裴昱作为乙方（买方）与甲方（卖方）青岛市崂山区中韩房地产开发中心签订商品房预售合同，约定乙方购买甲方开发的位于崂山区《左岸风度》61号楼3单元101户房屋，建筑面积133.87平方米，房款共计527447.8元，该房屋系裴昱基于其青岛大学职工身份选购。

2009年7月31日，裴昱作为甲方（卖方）与乙方高某尚（买方）签订《房地产买卖契约》，约定甲方将座落于崂山区x幢x单元x户房屋出售给乙方，成交价720000元，约定契约签订之日即2009年7月31日支付购房定金20000元，2009年9月15日前交第二次房款140000元，2009年12月31日前付第三次房款410000元（备注：开发商承诺12月31日前交房，付第三次款后交钥匙，若开发商有变动，属于不可抗力，未尽事宜协商解决），开发商承诺270天办房产证（若变动协商解决），过户当日付尾款150000元，房东协助过户。另约定甲方应于开发商交钥匙时将房屋交付乙方。

上述契约签订后，高某尚于2009年7月31日当日向裴昱支付购房订金人民币2万元，裴昱向高某尚出具等额收条；2009年9月19日，高某尚向裴昱支付购房款人民币14万元，裴昱向高某尚出具等额收条；2010年8月12日，高某尚向裴昱再行支付购房款人民币3万元，裴昱向高某尚出具等额收条；2010年10月7日，高某尚向裴昱转账支付购房款人民币41万元，现金支付购房款1万元，裴昱向高某尚出具42万元收条。综上，高某尚共计向裴昱支付购房款人民币61万元。

经甄某瓴申请，一审法院委托青岛联科司法鉴定所对裴昱2009年9月19日出具的收到金额为14万元房款的收条进行笔迹鉴定。2015年10月20日，青岛联科司法鉴定出具鉴定意见书，认为该收条中收款人“裴昱”签名字迹与提供的样本裴昱签名字迹是同一人书写形成，签名上的指印与提供的样本裴昱捺印指印为统一手指捺印形成。甄某瓴支付鉴定费3000元。

另查明，裴昱于2014年1月10日去世。

再查明，2010年10月7日，高某尚取得涉案房屋钥匙后装修居住至今，该房屋尚未办理产权登记。

一审法院认为，本案所涉的崂山区x幢x单元x户房屋系裴昱生前与甄某瓴婚姻关系存续期间购买，应属裴昱与甄某瓴的夫妻共同财产，关于该夫妻共同财产，裴昱单独与高某尚签订的《房地产买卖契约》是否有效，是本案的争议焦点。

首先，根据《中华人民共和国物权法》第十五条“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效”以及《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持”的规定，无权处分人所订立的合同并不当然无效，故甄某瓴以裴昱无权处分为由，主张裴昱与高某尚签订的《房地产买卖契约》无效，一审法院不予支持。

其次，关于甄某瓴提出不知道裴昱和高某尚签订买卖契约的情况，且不同意出售涉案房屋给高某尚，故裴昱系无权处分的主张，一审法院认为，根据双方陈述及录音材料可以认定，在履行上述买卖契约过程中，甄某瓴、高某尚及裴昱曾见面就房屋买卖及房款支付问题进行交涉，鉴于甄某瓴与裴昱系夫妻关系且甄某瓴并未提交有效证据证明其当时明确不同意涉案房屋出售给高某尚，在裴昱接受房款并出具收条的情况下，高某尚在该交易过程中已经尽到了合理的注意义务；甄某瓴作为裴昱的妻子，应对其资产及变动情况有充分了解，其在涉案房屋交付后、裴昱2014年去世前从未向高某尚主张权利，一审法院有理由相信高某尚对裴昱的签约行为予以事后追认，裴昱并非擅自处分涉案房屋。另一方面，裴昱在以人民币527447.8元的价格购买涉案房屋四个月后，即以人民币720000元的价格将该房屋转让予高某尚，可见裴昱与高某尚就涉案房屋签订的契约中约定的转让价格合理，高某尚已按约支付大部分购房款，且涉案房屋已经交付由高某尚居住使用多年，高某尚应属善意，受法律保护。

再次，关于甄某瓴主张的涉案房屋系青岛大学的福利房，按照当时政策不允许买卖，一审法院认为，裴昱与高某尚签订的买卖契约系双方的真实意思表示，涉案房屋系房地产开发商在通过出让形式取得土地后，根据相关批准手续开发建设，在取得预售许可证后，公开对外销售的商品房，并不存在禁止交易的情形，不违反国家禁止性规定。

综上，裴昱与高某尚签订的《房地产买卖契约》并无法律规定合同无效之情形。甄某瓴的诉讼请求，缺乏事实及法律依据，一审法院不予支持。据此，一审法院判决：驳回甄某瓴的诉讼请求。案件受理费11000元，鉴定费3000元，共计14000元，由甄某瓴负担。

二审期间，上诉人提交2009年1月1日至2009年12月31日期间的青岛银行活期历史交易查询，以证明上诉人并未收到被上诉人所称的14万元房款。经质证，被上诉人称：对证据的真实性有异议，因该证据不能体现是当初的卡号，依据原案在初审中司法鉴定报告已明确记载裴昱在2009年9月19日收到该款项，作为合同交易相对方裴昱出具了收条，即证明被上诉人已完成了14万元付款义务。对此上诉人解释称：关于卡号的问题，被上诉人仅提交了从银行取款的证明，并未提交转账证明，裴昱收条不代表收付款顺序，也不代表必然收到该款项，对原鉴定报告上诉人在质证过程中已提出异议，该鉴定报告的对比信息、采集信息均非完全合法，不应予以认定采纳。

根据上述证据及其质证意见，因上诉人所提交银行交易明细不足以推翻裴昱于2009年9月19日所出具房款收条的真实性，故本院对上诉人基于该证据所提出的诉讼主张不予采纳。

本院二审查明的事实与原审查明一致。

本案经调解，双方未达成一致意见。

本院认为，根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条之规定，当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。因此，原审对甄某瓴以裴昱对作为夫妻共同财产的涉案商品房屋无权处分为由，主张裴昱与高某尚签订的《房地产买卖契约》无效的诉讼请求不予支持，符合上述司法解释的规定。《中华人民共和国婚姻法》第十七条规定:“夫妻对共同所有的财产，有平等的处理权。”由于夫妻之间的特殊身份关系，夫或妻一方对夫妻共同财产的处分行为对于相对人而言，不论从主观还是客观上均无法知道该处分行为是否只是个人的意思表示。对此，《最高人民法院关于适用<中华人民共和国婚姻法>若干问题的解释(一)第十七条》规定：“婚姻法第十七条关于“夫或妻对夫妻共同所有的财产，有平等的处理权”的规定，应当理解为:(一)夫或妻在处理夫妻共同财产上的权利是平等的。因日常生活需要而处理夫妻共同财产的，任何一方均有权决定。(二)夫或妻非因日常生活需要对夫妻共同财产做重要处理决定，夫妻双方应当平等协商，取得一致意见。他人有理由相信其为夫妻双方共同意思表示的，另一方不得以不同意或不知道为由对抗善意第三人。”本案中，作为夫妻一方的甄某瓴，负有举证证明买受人高某尚在缔约时明知其不同意裴昱出卖涉案房屋的情况下仍与裴昱签订涉案《房地产买卖契约》，但甄某瓴对此并未举证证明，依法应承担举证不能的不利后果。而且，双方在本案诉讼中提交的录音证据显示，在上述买卖契约履行过程中，甄某瓴、高某尚及裴昱曾见面就房屋买卖、交付及房款支付问题进行交涉。鉴于上述情况，高某尚有理由相信出卖该房屋系基于裴昱夫妻双方的共同意思表示，至少系甄某瓴对裴昱的签约行为予以事后追认，即裴昱并非擅自处分涉案房屋。据此，应当认定涉案《房地产买卖契约》系双方的真实意思表示，其内容不违反法律及行政法规的强制性规定，合法有效，对当事人均具有法律约束力，双方均应按照约定全面履行其合同义务。因此，在高某尚已按照合同约定支付大部分购房款且涉案房屋已经交付给高某尚居住使用多年的情况下，在裴昱去世后，甄某瓴以其对涉案《房地产买卖契约》的签订不知情并不同意出售该房屋给高某尚为由，主张裴昱构成无权处分并要求确认该《房地产买卖契约》无效，因无事实及法律依据，原审不予支持是正确的。甄某瓴上诉称高某尚签订并履行涉案《房地产买卖契约》违法且不属善意，无证据证明；其主张高某尚未支付前三笔款项，也无相反证据推翻裴昱向高某尚出具的相应收款收据的真实性，本院不予采纳。

综上所述，甄某瓴的上诉请求不能成立，应予驳回；原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费11000元，由上诉人甄某瓴负担。

本判决为终审判决。