相邻关系纠纷法律规则和司法案例

（王志忠律师：15954113266）

【指导案例】

1.屠福炎诉王义炎相邻通行权纠纷案（浙江省宁波市中级人民法院2011年4月15日判决）

裁判要旨：出卖人出卖不动产时，其基于相邻关系而在他人不动产上享有的通行等权利不应成为转让标的。即使双方在买卖合同中对该通行权进行了所谓的约定，对第三人也不具有约束力。买受人享有的通行权权源基础同样是相邻关系，而并非是买卖合同的约定。当客观情况发生变化，买受人不再符合相邻关系要件时，第三人得拒绝买受人的通行要求，买受人无权以买卖合同中关于通行权的约定约束第三人。

案例索引：载《最高人民法院公报》2013年第3期（总第197期）。

2.唐家璋诉郭勇志等相邻建筑物利用关系纠纷案（重庆市沙坪坝区人民法院〔2008〕沙法民初字第1129号）

裁判要旨：共用同一排污管道的异产毗连房屋业主，因管道堵塞遭受财产损失，且无法确定堵塞物来源的．应当由使用该管道的全部业主平均分担责任。

案例索引：载国家法官学院、中国人民大学法学院编：《中国审判案例要览（2009年民事审判案例卷）》。

3.黄星煌、沈红梅诉无锡市锦江旅游客运有限公司、无锡城建物业管理有限公司相邻关系纠纷案（江苏省无锡市高新技术产业开发区人民法院〔2007〕新民一初字第0695号）

裁判要旨：我国法律对相邻关系中的权利类型采用了列举形式加以设定，尚无视觉卫生权、眺望权等新类型权利。但在特定的环境中，物权主体权利的行使对相邻关系中特定主体的视觉卫生权构成侵害的，侵权之物权主体应当承担排除妨害、赔偿损失等法律责任。

案例索引：见严海涛：《相邻关系中视觉卫生权的法律保护》，载最高人民法院《人民司法•案例》2009年第4期（总第567期）。

4.辽宁英巍良种猪专业合作社诉辽宁省高等级公路建设局相邻关系纠纷案（最高人民法院〔2013〕民一终字第83号）

裁判要旨：根据《中华人民共和国物权法》第七章“相邻关系”的规定，因不动产相邻关系所产生的权利义务系在不动产权利人之间发生。根据物权法的规定，在不动产权利人发生变化的情况下，侵害相邻权的责任应当由相应的主体承担；在不动产权利人变更前造成相邻不动产权利人的损害，由前权利人承担损害赔偿责任；在不动产变更后造成的相邻不动产权利人的损害，由后权利人承担损害赔偿责任。

案例索引：载王松主编：《最高人民法院司法观点集成（第二版）·民事卷③》第1487—1488页。

【裁判规则】

1.相邻关系中的“相邻”，是指行使权利是相互邻接的。

不动产的相邻关系一般指相互毗邻的不动产权利人之间的关系，但也并不尽然。相邻不动产既包括相连接的不动产也包括相临近的不动产。例如，河流上游的权利人排水需要流经下游的土地，当事人之间尽管土地并不相互毗邻，但行使权利是相互邻接的。

规则索引：见全国人民代表大会常务委员会法制工作委员会编：《中华人民共和国物权法释义》，法律出版社2007年版，第195页。

2.相邻的不动产权利人，不仅包括不动产的所有人，而且包括不动产的用益物权人和占有人。

规则索引：见全国人民代表大会常务委员会法制工作委员会编：《中华人民共和国物权法释义》，法律出版社2007年版，第195页。

3.相邻关系的范围不限于《物权法》规定的几种类型。

认定相邻关系的范围，应尊重实践并随着实践的发展而发展。诸如相邻房屋滴水纠纷，相邻一方在自己的建筑物上设置广告等影响相邻另一方眺望远景的纠纷，相邻一方在自己使用的土地上种植的竹木根枝延伸，影响另一方正常使用建筑物而引起的纠纷，也应列入相邻关系的范围。

规则索引：见最高人民法院物权法研究小组编著：《〈中华人民共和国物权法〉条文理解与适用》人民法院出版社2007年版，第272—273页。

4.处理相邻关系应尊重历史形成的客观状况和先后顺序。

对历史上形成的通道、桥梁、走廊、水流，未经相邻权利人同意，不得擅自堵塞、设置障碍或者截流。水源不足时，应当按照“由近到远，由高到低”的原则合理分配，共同使用。后建的建筑离原来的建筑太近，光照受到原来建筑影响的，原来建筑的权利人不承担责任；相邻权利人把商品房建在铁路旁，无权要求铁路改道或排除行车噪音。

规则索引：见最高人民法院物权法研究小组编著：《〈中华人民共和国物权法〉条文理解与适用》人民法院出版社2007年版，第271页。

5.相邻关系依附于不动产，但不因不动产所有人或者占有人的变更而变更。

只有在不动产灭失时，相邻关系才不复存在。例如，甲的住房被他人的住房包围，甲必须从乙的院内通行。后来甲的房屋因发生火灾而坍塌，从此甲移居别处，相邻关系也随之消失。但若甲的房屋失火后经修缮卖给丙居住，丙在乙院内仍有通行权，相邻关系继续存在。

规则索引：见最高人民法院物权法研究小组编著：《〈中华人民共和国物权法〉条文理解与适用》人民法院出版社2007年版，第272页。

6.法院受理相邻关系纠纷应以相邻不动产的权属明确为前提。

土地权属明确，是法院受理相邻关系纠纷的前提条件。相邻土地存在权属争议的，不属于法院受理民事诉讼范围，而应由行政主管部门处理。土地权属争议是指土地权属未经有关机关确认权属，导致权属不能确定，或土地权属凭证存在明显瑕疵，导致权属不能确定。

规则索引：见最高人民法院物权法研究小组编著：《〈中华人民共和国物权法〉条文理解与适用》人民法院出版社2007年版，第273页；杜豫苏主编：《物权纠纷裁判依据新释新解》人民法院出版社2014年版，第233页。

7.法无明文规定的，法官应以处理相邻关系的一般原则裁判。

处理相邻关系的原则，不仅是人们在生产、生活中处理相邻关系应遵从的原则，也是法官审理相邻关系纠纷案件应遵从的原则。特别是在法律对相邻关系的某些类型缺乏明确规定的情况下，需要法官以处理相邻关系的一般原则评判是非。

规则索引：见全国人民代表大会常务委员会法制工作委员会编：《中华人民共和国物权法释义》，法律出版社2007年版，第196页。

二、处理相邻关系的依据

【法律规定】

《中华人民共和国物权法》（2007年3月16日）：第八十五条。

【裁判规则】

1.处理相邻关系，应视不同情况采取不同方法适用法律。

在法律、法规对某种相邻关系均有规定的情况下，可以一并适用；在法律对相邻关系没有规定的情况下，可以单独适用法规；在几部法律、法规对同一相邻关系均有规定的情况下，应当综合适用。

规则索引：见最高人民法院物权法研究小组编著：《〈中华人民共和国物权法〉条文理解与适用》人民法院出版社2007年版，第274页。

2.处理相邻关系，法律、法规没有规定，但司法解释有规定的，可以单独适用司法解释。

《物权法》虽未把法律解释、司法解择、行政规章作为处理相邻关系的依据，但在审判实践中如法律、法规对于相邻关系未作规定的，审理纠纷时可直接适用司法解择作出判决。

规则索引：见最高人民法院物权法研究小组编著：《〈中华人民共和国物权法〉条文理解与适用》人民法院出版社2007年版，第275页。

3.适用“当地习惯”处理相邻关系，应以法律、法规、司法解释均无规定为前提。

《物权法》将“当地习惯”列入调整相邻关系的规范，是对法律、法规的重要补充，作用在于弥补法律、法规的不足。它属于限制性的规范，仅在法律、法规没有规定的情况下有效。但如果找不到“当地习惯”或者不宜适用“当地习惯”，应当依据《物权法》规定的处理相邻关系的基本原则进行处理。

规则索引：见最高人民法院物权法研究小组编著：《〈中华人民共和国物权法〉条文理解与适用》人民法院出版社2007年版，第275页。

4.作为裁判依据的“习惯”必须是当地多年实施且为当地多数人所遵从和认可的习惯。

这种习惯已经具有“习惯法”的作用，在当地具有类似于法律一样的约束力。同时，这种习惯以不违背社会公共利益和善良风俗为限。

规则索引：见全国人民代表大会常务委员会法制工作委员会编：《中华人民共和国物权法释义》，法律出版社2007年版，第198页。

三、相邻用水、排水纠纷

【法律规定】

1.《中华人民共和国物权法》（2007年3月16日）：第八十六条。

2.《中华人民共和国水法》（2009年8月27日修正）：第四条、第二十八条、第四十五条至第四十九条、第七十六条。

3.《最高人民法院关于贯彻执行〈中华人民共和国民法通则〉若干问题的意见（试行）》（1988年1月26日法〔办〕发〔1988〕6号）：第98条、第99条、第102条。

【裁判规则】

1.不动产权利人向相邻权利人用水、排水应限制在合理范围内。

本条规定不动产权利人向相邻权利人用水、排水提供“必要的便利”，故应把该权利人应尽的义务限制在合理范围内。所谓“必要”，是指不向相邻权利人提供这种便利，就会影响相邻权利人正常的生产或者生活。同时，提供便利不应超过不动产权利人所具有的能力。

规则索引：见最高人民法院物权法研究小组编著：《〈中华人民共和国物权法〉条文理解与适用》人民法院出版社2007年版，第277页。

2.自然流水在不动产的相邻权利人之间合理分配应视不同情形确定。

一是要兼顾相邻各方的利益；二是坚持生活用水优先的原则；三是利用有限的自然流水灌溉农田，有用水协议的，按照协议办理；没有用水协议的，应按照“先近后远，由高到低”的顺流原则处理；四是相邻一方擅自堵截或独占自然流水影响他方正常生产、生活的，他方有权请求排除妨碍；造成他方损失的，应负赔偿责任。

规则索引：见最高人民法院物权法研究小组编著：《〈中华人民共和国物权法〉条文理解与适用》人民法院出版社2007年版，第278页。

四、相邻通行纠纷

【法律规定】

1.《中华人民共和国物权法》（2007年3月16日）：第八十七条。

2.《最高人民法院关于贯彻执行〈中华人民共和国民法通则〉若干问题的意见（试行）》（1988年1月26日法〔办〕发〔1988〕6号）：第100条、第101条。

【指导案例】

1.邓世贵诉王后年、薛庆良、钱友强相邻通行纠纷案（安徽省滁州市南谯区人民法院〔2006〕滁南民一再初字第01号）

裁判要旨：不动产的相邻各方应当按照有利生产、方便生活、团结互助、公平合理的精神正确处理通行方面的相邻关系；相邻一方虽因生活需要在另一方使用的土地上通行，但未给另一方造成损失的，另一方无权要求相邻方支付占用通道的土地使用费。

案例索引：最高人民检察院民事行政检察厅编：《人民检察院民事行政抗诉案例选》第十一集。

2.陈江诉陈地相邻通行纠纷案（福建省厦门市中级人民法院〔2012〕厦民终字第623号）

裁判要旨：不动产一方以通行为理由要求另一方提供必要便利的，至少应同时满足以下条件：不动产的坐落符合法律关于相邻关系的有关规定；该通行便利的提供是必须的；该通行便利基于历史形成通道等原因必须由该另一方提供。

案例索引：载国家法官学院案例开发研究中心编：《中国法院2014年度案例·物权纠纷》，中国法制出版社2014年版，第184—187页。

【裁判规则】

1.邻地通行权的行使应以必须为限。

“必须”是指一方权利的行使须以利用相邻一方的土地为条件，若不利用相邻一方的土地，就无法行使自己的民事权利，影响自己正常的生产或者生活。但应选择损害最小的处所及方法通行，仍有损害的，应支付补偿金。

规则索引：见最高人民法院物权法研究小组编著：《〈中华人民共和国物权法〉条文理解与适用》人民法院出版社2007年版，第279页。

2.邻地通行权与临时使用邻地权利不同。

第一，邻地通行权一般是长期的，但仅是路过性质，而临时使用邻地则是临时使用一定时间的他人的土地。第二，邻地通行权一般不用订立合同，而临时使用邻地关系往往事先由相邻双方订立合同，约定使用邻地的范围、期限和违约条件等，用完后及时撤出。第二，行使邻地通行权一般是无偿的，除非给他人造成损失，相邻权利人不用付费，而在临时使用邻地关系中，违约的相邻权利人要承担违约责任，但不得因此剥夺相邻权利人的相邻权。

规则索引：见最高人民法院物权法研究小组编著：《〈中华人民共和国物权法〉条文理解与适用》人民法院出版社2007年版，第279页。

3.邻地通行权的行使应限制在合理的范围内。

一是通过邻地时，应当选择最为经济合理的路线；二是注意保护邻地上的财产；三是因客观环境发生变化可以改道通行时，应改由其他更为经济的线路通行；四是因通行等给不动产权利人造成损失的，应予赔偿。

规则索引：见最高人民法院物权法研究小组编著：《〈中华人民共和国物权法〉条文理解与适用》人民法院出版社2007年版，第280页。

五、相邻土地、建筑物利用纠纷

【法律规定】

1.《中华人民共和国物权法》（2007年3月16日）：第八十八条。

2.《最高人民法院关于贯彻执行〈中华人民共和国民法通则〉若干问题的意见（试行）》（1988年1月26日法〔办〕发〔1988〕6号）：第97条。

【裁判规则】

1.确有需要临时使用邻地的，相邻权利人即应提供便利。

因修建施工、铺设管线等，确有需要临时利用相邻土地、建筑物的，相邻权利人应当允许，不得以给自己带来某种不便或者损失为由加以拒绝，也不得故意刁难或阻挠。

规则索引：见最高人民法院物权法研究小组编著：《〈中华人民共和国物权法〉条文理解与适用》人民法院出版社2007年版，第281页。

2.临时使用邻地人可以与相邻权利人订立邻地使用协议。

双方可以约定利用相邻权利人土地、建筑物的范围、用途和期限等。施工完毕后应及时清理现场，恢复原状。利用期限届满，相邻权利人可以通知不动产权利人限期撤离。不动产权利人违约的，应当承担违约后果。但违约并不导致相邻权的消灭，不能以违约为由否认不动产权利人的相邻权。

规则索引：见最高人民法院物权法研究小组编著：《〈中华人民共和国物权法〉条文理解与适用》人民法院出版社2007年版，第281页。

3.审理临时使用邻地纠纷案件，应当根据不同案情，综合适用相关法律法规。

不仅要依照民事法律规范确认双方当事人的权利义务，而且要依据相关行政管理法律、法规审查行为人是否具有相邻权和在何种情况下才能行使相邻权。临时使用邻地给相邻权利人造成损失的，应当按照《物权法》第九十二条的规定，给予适当补偿，补偿数额应当能够弥补所造成的损失；对于不动产权利人因行使相邻权违约而产生的违约金等损失，应根据《合同法》的有关规定处理。

规则索引：见最高人民法院物权法研究小组编著：《〈中华人民共和国物权法〉条文理解与适用》人民法院出版社2007年版，第282页。

六、相邻通风、采光、日照纠纷

【法律规定】

1.《中华人民共和国物权法》（2007年3月16日）：第八十九条。

2.《中华人民共和国国家标准（GB 50368—2005）：住宅建筑规范》（2012年修订）：4.1。

3.《中华人民共和国国家标准（GB 50180—93）：城市居住区规划设计规范》（2002年3月11日修订）：1.0.5.4；5.0.2。

4.《中华人民共和国国家标准（GB 50736—2012）：民用建筑供暖通风与空气调节设计规范》（2012年10月1日修订）：全文。

【指导案例】

1.新疆维吾尔自治区建筑木材加工总厂与中国民主同盟新疆实业发展总公司房屋租赁纠纷上诉案（最高人民法院〔2000〕民终字第115号）

裁判要旨：相邻不动产权利人的范围不仅包括不动产所有权人，还包括承租人在内的用益物权人。出租人在承租人承租的房屋旁近距离建楼房，影响承租人承租房屋的采光、通风，既是违约行为，也是侵犯相邻权的侵权行为，参照《合同法》第一百二十二条规定，因当事人一方的违约行为，侵害对方人身、财产权益的，受侵害方有权选择依照本法条要求其承担违约责任，或依照其他法律要求其承担侵权责任。

案例索引：载《最高人民法院公报》 2002年第1期（总第75期）。

2.罗太芬等诉四川泸州市松鹤房地产开发有限公司相邻关系纠纷案（四川省泸州市中级人民法院〔2006〕泸民再终字第94号）

裁判要旨：规划建设主管部门的行政批准行为并不能排除建设单位对在建设过程中产生的民事责任的承担。建设公司依据规划建设主管部门批准的设计方案进行施工，但在施工过程中未能充分考虑到房屋的通风、采光，客观上对房屋所有人的正常生活造成影响的，应当承担赔偿责任。

案例索引：载最高人民检察院民事行政检察厅编：《人民检察院民事行政抗诉案例选》第十二集。

3.尤祖国诉河南省桐柏县粮食局相邻关系侵权纠纷案（河南省南阳市中级人民法院〔2005〕南民一终字第65号）

裁判要旨：建造建筑物，虽然办理了建筑规划许可证等合法修建手续，但违反关于建筑物间距的国家标准的强制性规定，影响相邻不动产权利人的通风、采光的，受害人仍可以主张排除妨碍和损害赔偿。

案例索引：载最高人民法院中国应用法学研究所编：《人民法院案例选》2005年第4辑，第151—159页。

4.孟昭风等诉江苏省省级机关事务管理局等相邻采光纠纷案（江苏省南京市中级人民法院〔2001〕宁民终字第745号）

裁判要旨：《城市居住区规划设计规范》系强制性国家标准，而《民用建筑设计通则》系行业标准，只有在与国家法律、法规不相抵触或没有国家标准的情况下，才能参照适用，故应优先适用《城市居住区规划设计规范》。违反《城市居住区规划设计规范》，妨碍邻地采光的，应承担民事责任。

案例索引：载国家法官学院、中国人民大学法学院编：《中国审判案例要览（2003年民事审判案例卷）》，中国人民大学出版社、人民法院出版社2004年版，第51—56页。

5.郑州服装工业集团公司与河南省商城大厦集团有限责任公司相邻权纠纷案（最高人民法院〔2001〕民一终字第12号）

裁判要旨：相邻不动产权利人就相邻关系签订的协议书中对建筑物间距的约定，对双方具有有约束力，双方均应按照协议履行。建造方违反协议书的约定和建筑规划许可证的要求，擅自缩短建筑物间距的，属于违约、违规行为，给相邻方造成妨碍和损失的，应当承担民事责任。

案例索引：载最高人民法院民事审判第一庭编：《最高人民法院判案大系（民事卷－2001年卷）》，人民法院出版社2003年版，第42—44页；另载最高人民法院民事审判第一庭编：《民事审判指导与参考》2001年第2卷（总第6卷），第260—266页。

【裁判规则】

1.判断妨碍通风、采光、日照，应以国家有关工程建设标准的内容为基本标准。

建造建筑物违反国家有关工程建设标准的，应当视为超出了社会一般人的容忍限度，受害人可以主张排除妨碍和损害赔偿。反之，符合国家建设标准的，即使对邻近建筑的通风、采光和日照造成一定程度的妨碍，也应当视为未超出容忍限度，相邻建筑物的所有人或利用人负有容忍义务。

规则索引：见最高人民法院物权法研究小组编著：《〈中华人民共和国物权法〉条文理解与适用》人民法院出版社2007年版，第283—284页。

2.国家相关建筑规范、建筑物所在地的地方性规范，可以作为办案参考。

比较有代表性的如建设部发布的《中华人民共和国国家标准：城市居住区规划设计规范》对城市居住区建筑物的间距、采光、日照等方面提出了基本要求，应当作为判断通风、采光、日照妨碍是否超出容忍限度的重要依据。此外，一些地方政府也制定了本地区的相关规范，在不与国家规范相冲突的情况下，可以作为判断是否构成通风、采光、日照妨碍的参考。

规则索引：见最高人民法院物权法研究小组编著：《〈中华人民共和国物权法〉条文理解与适用》人民法院出版社2007年版，第284页。

3.相邻通风、采光、日照关系适用“保护在先权原则”。

相邻建筑物之间，因后建的建筑物修建时未能留出足够间距等原因，导致后建的建筑物通风、采光、日照未能达到《城市居住区规划设计规范》规定的，先前已经存在的建筑物对后建的建筑物并不构成妨碍。

规则索引：见杜豫苏主编：《物权纠纷裁判依据新释新解》人民法院出版2014年版，第241页。

七、相邻污染侵害纠纷

【法律规定】

1.《中华人民共和国物权法》（2007年3月16日）：第九十条。

2.《中华人民共和国环境保护法》（2014年4月24日修订）：第四十二条、第四十五条、第四十八条、第四十九条、第六十四条。

3.《中华人民共和国固体废物污染环境防治法》（2015年04月24日修正）：第五条、第十六条至第二十条、第五十五条、第八十四条至第八十六条。

4.《中华人民共和国大气污染防治法》（2015年8月29日修订）：第七条、第十九条、第二十条、第三十五条、第四十一条、第四十三条、第四十八条、第六十九条、第七十二条、第七十五条、第七十七条至第八十四条、第一百二十五条。

5.《中华人民共和国水污染防治法》（2008年2月28日修订）：第十条、第二十条、第二十九条至第三十九条、第四十五条至第四十七条、第四十九条至第五十四条、第五十七条至第六十条、第八十五条至第八十八条。

6.《中华人民共和国环境噪声污染防治法》（1996年10月29日）：第二条、第十三条、第十五条、第十六条、第十九条、第二十二条、第二十三条、第二十五条、第二十七条、第二十八条、第三十条、第三十六条至第四十一条、第四十三条至第四十七条、第六十一条。

7.《中华人民共和国放射性污染防治法》（2003年6月28日）：第十二条、第十三条、第十六条、第十七条、第四十条至第四十三条、第四十六条、第五十九条。

8.《中华人民共和国建筑法》（2011年4月22日修正）：第四十一条。

9.《广播电视设施保护条例》（2000年11月5日）：第十一条。

10.《中华人民共和国侵权责任法》（2009年12月26日）：第六十五条至第六十八条。

11.《中华人民共和国国家标准（GB 50118-2010）：民用建筑隔声设计规范》（2010年12月1日修订）：全文。

【指导案例】

1.曲忠全诉山东富海实业股份有限公司大气污染责任纠纷案

裁判要旨：被侵权人根据《侵权责任法》第六十五条规定请求赔偿的，应当提供污染者排放了污染物；被侵权人的损害；污染者排放的污染物或者其次生污染物与损害之间具有关联性的证明材料。同时，应运用科普资料、国家标准以及专业机构的鉴定报告等做出事实认定，综合过错程度和原因力的大小合理划分责任范围。