当事人在住所地以外购买经抵押权人同意出售的房屋时能否排除原抵押权人的执行？

（王志忠律师：15954113266）

裁判要旨

      1.本案购房人在签订《商品房预售合同》之前，案涉房屋已抵押登记，即便抵押权人同意出售案涉房屋，也不能由此认定其丧失抵押权。

      2.本案购房人签订《商品房预售合同》后，又将房屋委托给酒店管理经营，且本案当事人的住所地在浙江，而案涉房屋坐落于海南，故本案可以认定其购买案涉房屋的目的不是用于满足生活居住所需，而应认定为商业性投资。因此，其对案涉房屋不享有足以排除强制执行的民事权益。

案例索引

      《周某与海南海控小额贷款有限公司、海南鑫东源旅业有限公司、陈刚案外人执行异议之诉案》【(2018)最高法民申6177号】

争议焦点

      当事人在住所地以外购买经抵押权人同意出售的房屋时能否排除该抵押权人的执行？

裁判意见

      最高院认为：《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》（以下简称《执行异议和复议规定》）第二十八条、第二十九条均规定了在金钱债权执行中，不动产买受人对登记在被执行人名下的房屋提出异议时如何进行审查的规则，该两条属于实质性审查条款，可以作为本案执行异议之诉审理的参照。根据《执行异议和复议规定》第二十九条的规定，在金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出执行异议时，获得人民法院支持应同时满足三个要件，即在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同、所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋，以及支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。该条规定基于对消费者生存权的维护，赋予消费者买受房屋的物权期待权以排除执行的效力，即便申请执行人对该房屋享有建设工程价款优先受偿权、担保物权等权利，法律也应优先保护消费者的物权期待权。

      《执行异议和复议规定》第二十八条亦规定了在金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，获得人民法院支持所要满足的四个要件，但该条规定仅能对抗对被执行人享有普通债权的债权人。从法律逻辑上看，房屋买受人若要排除普通债权的执行，既可以选择适用《执行异议和复议规定》第二十八条，也可以选择适用第二十九条，但房屋买受人若要排除建设工程价款优先受偿权、担保物权等权利的强制执行，则必须参照适用《执行异议和复议规定》第二十九条的规定。就本案而言，周某在与鑫东源公司于2014年5月25日签订《商品房预售合同》之前，案涉房屋已于2014年4月28日抵押登记给海控公司。即便海控公司在办理抵押之后明确同意鑫东源公司出售案涉房屋，也不能由此认定海控公司丧失了对案涉房屋享有的抵押权。可见，周某作为购房者，其现在对抗的是海控公司针对案涉房屋享有担保物权的强制执行，故本案需参照适用《执行异议和复议规定》第二十九条来判断周某对案涉房屋是否享有排除强制执行的民事权益。      原审查明，周某与鑫东源公司签订《商品房预售合同》后，又将案涉房屋委托给温泉度假酒店管理经营，且周某的住所地在浙江，而案涉房屋坐落于海南，故本案可以认定周某购买案涉房屋的目的不是用于满足生活居住所需，而应认定为商业性投资。因此，即便本案周某在案涉房屋查封之前与鑫东源公司签订了《商品房预售合同》，且周某已经支付全部购房款，但本案情形仍不符合《执行异议和复议规定》第二十九条的规定。故，周某对案涉房屋不享有足以排除强制执行的民事权益，二审判决驳回周某的诉讼请求并无不当。